De vastgoedprijzen stegen sneller dan ooit, waardoor een woning kopen moeilijker wordt. Daarom geeft expert Philippe Janssens van het gereputeerde studiecentrum Stadim enkele bijzonder nuttige tips voor jonge bouwers.
Je hoort het jongeren vaak verwijtend zeggen : een woning kopen is voor ons niet weggelegd, jammer ! Maar is dat zo ? Er klopt wel iets van, want de jongste decennia stegen de vastgoedprijzen in binnen- en buitenland sneller dan vroeger. De klassieke droom van elke landgenoot om een eigen woning of flat te bezitten, wordt minder gemakkelijk gerealiseerd dan vroeger. De prijzen zijn ongeveer verdubbeld in de afgelopen vijftien jaar, maar de lonen stegen niet evenredig. De rente is ondertussen wel ongeveer gehalveerd, waardoor hogere bedragen op langere termijnen, tot dertig jaar, worden ontleend. Zonder op de zuiver economische aspecten van die evolutie in te gaan, vroegen we aan Philippe Janssens om ons enkele eenvoudige en creatieve tips te geven die jonge kopers of bouwers op weg helpen. Als expert van vastgoedbureau Stadim is hij een autoriteit ter zake.
1. DROMEN, SPAREN OF KOPEN ?
Wie eerst jarenlang huurt en spaart om dan met veel moeite zijn droomwoning te verwerven of te bouwen, heeft het moeilijker dan ooit. Toch was dit de weg waarvoor de meeste mensen kozen. Bestaan er alternatieven?
Philippe Janssens : Die zijn er altijd. Je kunt bijvoorbeeld beter in stappen werken. In plaats van lang te huren, koop je eerst een kleine flat of een arbeiderswoning voor 125.000 à 150.000 euro. Ondertussen betaal je geen huishuur en kort je de lening in. Je incentive is nu eenmaal minder groot om te sparen dan om een afbetaling te doen. Na verloop van enkele jaren verkoop je je eigendom. Sommige mensen doen dat als er kinderen komen. Ondertussen heb je de woning wat opgefrist en krijg je wat meerwaarde die je kan investeren in een nieuw project. Eventueel herhaal je dat nog een keer om een derde stap te zetten. Op die manier evolueer je naar een steeds betere en ruimere woning. Door die stappen voel je de hoge kostprijs minder. Goedkopere woningen zijn, eenmaal in orde, zeker altijd gemakkelijk verkoopbaar. Wie dus meteen zijn droomhuis wil, betaalt veel meer. Het is precies om dat te promoten dat het Vlaamse Gewest in 2002 het decreet uitvaardigde van het meeneemrecht. Dat betekent dat je, als je een pand verkoopt om iets anders te kopen, de registratierechten die je al betaald hebt tot op zekere hoogte in mindering mag brengen. Bedoeling daarvan is het kopen in stappen aan te wakkeren. Het systeem werkt, jammer alleen dat het maximale aankoopbedrag niet werd opgetrokken. Daardoor verliest het decreet wat aan efficiëntie. Toch blijft het fundamenteel een interessante piste.
Als je die eerste flat een paar jaar bewoont, stijgt daarvan toch ook de waarde ? Iets waar je tien jaar geleden 100.000 euro voor neertelde, kost nu soms het dubbele.
Dat klopt, maar over 10 jaar zal dit goed geen 400.000 euro waard zijn. Diverse factoren bepalen de prijsstijgingen. We gaan ervan uit dat we in het beste geval op een stijging mogen rekenen van 3 à 4 % per jaar, in tien jaar is dat dus 30 à 40 %. Een goed van 200.000 euro is dan 280.000 euro waard.
2. HANDEN UIT DE MOUWEN.
Welke strategie kan een kandidaat-koper nog volgen ?
Wie een afgewerkte woning koopt, betaalt daar de prijs voor. Als je echter bereid bent om te kamperen, dan koop je voor hetzelfde bedrag een ruimer pand waar meer werk aan is. Mensen die perfectionistisch zijn ingesteld, moeten geen vervallen pand kopen. Maar het kan interessant zijn voor iemand die graag zelf de handen uit de mouwen steekt en ermee kan leven dat bepaalde ruimtes nooit perfect zullen zijn en dat er al eens een barst in de muur zit. Dat is een kwestie van instelling. Bij huizen die wat vervallen zijn, haken altijd een hele reeks kopers af. Sommigen zien bij het binnenkomen een donkere en vervuilde gang en gaan niet eens verder. Toch kan zo’n pand best interessant zijn. Een pand dat ruimer is, kan na renovatie meer waard zijn dan een kleine en afgewerkte woning. Wil je een goedkoper pand, aarzel dan ook niet om eens in andere regio’s te kijken, waar de woningen soms een stuk minder duur zijn.
Stijgt een grondig opgeknapte of verbouwde woonst serieus in waarde of valt dit tegen ?
Dat hangt ervan af. Iemand die goede smaak heeft, al dan niet met wat hulp van een architect, kan meer uit een woning halen. Zeker als de ingreep gebeurt in een stijl die ook anderen aanspreekt. In dat geval stijgt de waarde. Hou er wel rekening mee dat je doorgaans minder meerwaarde krijgt naarmate de finaliteit van de afwerking in zicht komt. Iets dat piekfijn is afgewerkt, is daarom niet waardevoller dan iets dat half af is. De stijl van de ingreep kan te persoonlijk zijn. Nieuwe bewoners gooien er toch weer de badkamer en keuken uit, omdat ze van een andere stijl houden. Daar staan verbouwers zelden bij stil. Een pand dat te hard werd gerenoveerd en waarvan veel oude decoratie-elementen sneuvelden, verliest charme, authenticiteit en waarde. Een woning die 100.000 euro heeft gekost en waar voor hetzelfde bedrag aan werd verbouwd, is daarom niet het dubbele waard. We hebben het niet over verbouwingen die noodzakelijk zijn om je structuur in orde te brengen. Die renderen sowieso. Maar eens je verder gaat, moet je ervan uitgaan dat je maximaal 60 % van je investering overhoudt als meerwaarde.
3. STIJL & WAARDE.
Speelt ook de stijl een rol ? `
Hoe specifieker je bouwt, hoe meer dat kost en hoe meer je het doet voor je eigen genot, maar hoe minder je overhoudt in tegenwaarde. Vergelijk dat even met een auto. Een doorsneewagen verkoop je zonder probleem, maar een gele sportwagen niet. Op het moment dat je je opties vastlegt voor een auto, hebben ze geen waarde meer. Want iemand die opties kan betalen, kiest ze liever zelf. Als je rijk bent, kan je jezelf natuurlijk een sportwagen cadeau doen. Maar als de woning je spaarpot is, kan je je dat niet veroorloven.
Een spaarpot ?
Eigenlijk is je eigen woning een vangnet, een spaarpot inderdaad. Velen bouwen niet met de bedoeling om het goed te verkopen, maar er kunnen zich omstandigheden voordoen waardoor je daartoe gedwongen wordt. Mensen verkopen trouwens sneller dan vroeger, door factoren als echtscheidingen en mobiliteit.
Wat is er interessanter als je budget aan de beperkte kant is : bouwen of verbouwen ?
Voor nieuwbouw heb je altijd onmiddellijk een groter budget nodig. Als je dezelfde ruimte wil als van een bestaand gebouw, dan kost dat extra. Je kan het opnieuw vergelijken met een auto : een nieuwe is duurder dan een tweedehandse. Maar als je de totale prijs bekijkt, gespreid over de jaren, met het onderhoud alsook de energetische factoren, dan kan het totale budget voor een bestaand gebouw groter zijn dan voor nieuwbouw. Bij een bestaand pand kun je de renovatie beter spreiden in de tijd. De realiteit is ook veranderd. Vroeger bouwden in Vlaanderen 40 % van de mensen een woning, 60 % kocht een bestaand pand. Nu bouwt er nog een derde, waarvan de helft appartementen zijn. Van de eengezinswoningen is een groot deel sleutelklaar. Het individuele bouwen is erg teruggevallen en ik denk niet dat dat zal veranderen.
4. STADSWONING VERSUS VILLA.
De evolutie van de prijzen lijkt toch niet altijd even voorspelbaar. Stadswoningen waren ooit goedkoop en villa’s niet.
Die evoluties spelen een belangrijke rol. Neem nu de villamarkt uit de jaren ’60 en ’70, waarvan de woningen niet meer voldoen aan de hedendaagse behoeften. Je hebt nu kleinere gezinnen, van veel huizen is het nieuwe eraf en we worden geconfronteerd met de fileproblematiek : die woningen liggen buiten de centra. Misschien worden die files straks nog erger. Dan krijg je een aantal regio’s die destijds succesrijk waren, zoals het noorden van Antwerpen waar vooral mensen die in de haven werkten naartoe trokken, maar die vandaag minder in trek zijn. Vandaag stel je vast dat de verbinding met Brussel belangrijk wordt. Nu is de zuidkant van Antwerpen populairder dan de noordzijde. In Gent wint de omgeving van Destelbergen aan belang t.o.v. Sint-Martens-Latem. Ook in Kortrijk, Brugge en Luik merk je dat de richting van Brussel aantrekt.
Krijgen straks ook de appartementen een klap ?
Dat is nu al bezig met de appartementen uit de jaren ’70, waarvan vele kleine keukens hebben waarin je alleen iets kunt opwarmen. Oorspronkelijk waren appartementen luxeproducten waar de mensen zelf in woonden. Maar in de jaren ’60 en ’70 zijn veel kleine huurappartementen gebouwd als beleggingsproduct. Er zijn natuurlijk ook veel appartementen bijgekomen. In steden als Antwerpen en Brussel zijn 95 % van de bouwvergunningen voor appartementen, slechts 5 % voor gezinswoningen. Veel steden jagen volop gezinnen met twee en drie kinderen weg, ze hebben er geen aanbod voor.
Wijken die in één keer tot stand zijn gekomen, zoals verkavelingen met allemaal dezelfde types woningen, kunnen ook kwetsbaar blijken. Dat geldt zowel voor een homogene arbeiderswijk als voor een villawijk. Het gebeurt dat zo’n hele wijk minder wordt gewaardeerd en in waarde zakt. De huizen worden op hetzelfde moment verlaten door de generatie die ze destijds heeft gebouwd en in een paar jaar tijd staat alles te koop. Een mooi voorbeeld destijds was het ‘miljoenenkwartier’ achter het Sint-Pietersstation in Gent. Toen het slecht ging met de textiel werd dat in de volksmond het ‘faillissementenkwartier’ en alles zakte in waarde.
Een deel van de villa’s blijkt dus minder in trek, een gedeelte van de appartementen ook. Hoe zit het met meer modieuze woontypes als de loft ?
Voor de waarde van alle woningen spelen factoren een rol waaraan we vroeger minder dachten, zoals het onderhoud en de energiekosten. Dat geldt dus ook voor grote villa’s en lofts. Door een professionele isolatie wordt dat effect wel beperkt, zowel wat warmte als geluid betreft. Maar leven in één grote ruimte is gebonden aan een tijdperk. Bij modieuze woningen moet je beter wikken en wegen. In Antwerpen ken ik verschillende loftbewoners van het eerste uur die nu in een klassiek appartement wonen, met een netjes afgesloten slaapkamer. Speciale concepten, zoals slaapkamers met open badkamers die voor vochtproblemen zorgen, blijven niet mooi. Een klassieke woning of flat is soms heel logisch van structuur en blijft aantrekkelijk.
DOOR PIET SWIMBERGHE – ILLUSTRATIES SARAH VANBELLE
Je kunt beter in stappen werken. In plaats van lang te huren, koop je eerst een kleine flat of een arbeiders-woning.
Iets dat piekfijn is afgewerkt, is daarom niet waardevoller dan iets dat half af is. De stijl van de ingreep kan te persoonlijk zijn.
Als je de totale prijs bekijkt, gespreid over de jaren, met het onderhoud en de energetische factoren, kan een bestaande woning duurder uitvallen dan nieuwbouw.
Speciale concepten, zoals slaapkamers met open badkamers die voor vocht-problemen zorgen, blijven niet mooi. Een klassieke woning of flat is soms heel logisch van structuur en blijft aantrekkelijk.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
