Leegstand in Vlaanderen is een probleem, maar ook een opportuniteit. Voor het eerst werden de mogelijkheden in kaart gebracht. Halfleeg of halfvol, het is een kwestie van perspectief.
Wow!”, dacht ik toen ik twee jaar geleden voorbij een prachtig, maar verlaten winkelpand stapte. ‘Pop-up te huur’ stond er op de gigantische ramen gekalkt. Lang verhaal kort : ik heb een jaar gewerkt vanuit een statig honderd jaar oud kantoor, mét marmeren schoorsteen. We probeerden er boeken te verkopen en op de eerste verdieping (via een elegante roodfluwelen trap) opende een vriend een kunstgalerie. Een jaar later trok ik er weer uit, de plek bleek te weinig winkelende passanten te hebben. Even later was ze opnieuw bezet, er zat een andere kunstgalerie. Maar sinds begin dit jaar zie ik het pand weer leegstaan. Een grote banner tegen de gevel kondigt al meer dan een jaar ‘nieuwbouwappartementen en serviceflats’ aan. Zonde, denk ik, telkens ik er voorbijfiets en er waarlijk niets lijkt te gebeuren met die prachtige ruimte. Zonde.
Het is niet de enige leegstaande winkel in Antwerpen. Of in Vlaanderen. Recente cijfers geven aan dat één op de tien winkelpanden leegstaat. Meer in de middelgrote dan in de kleinere of grote steden. Waarom? “Omdat er paradoxaal genoeg steeds meer winkels bijgebouwd worden”, verduidelijkt Gerard Zandbergen van Locatus, dat jaarlijks alle winkelleegstand opmeet. “Zolang dat blijft duren, zullen de hoge structurele cijfers blijven bestaan. Tel daarbij de stijging in onlineshoppen en -bankieren, en de structureel hoge cijfers zijn verklaard. Dat is niet goed voor de winkels die overblijven, en ook niet voor passanten en bewoners.”
Hij kent nochtans oplossingen. “Lier bijvoorbeeld doet aan kernafbakening. Ze reserveren een ‘koopzone’ waarbinnen alles in het teken staat van leveringsmogelijkheden, wandelzones, rustbanken etcetera. Eigenlijk niet eens een dure maatregel. Het is veeleer een positionering. Een boodschap voor winkeliers én consumenten: ‘Hier is het te doen, niet aan de rand of langs de steenwegen buiten de stad’.”
Winkelleegstand mag dan – door de glazen vitrines – het meest zichtbare structurele leegstandsprobleem zijn, ook woningen, bedrijfsruimten en kantoren staan soms ongezond lang leeg. Er bestaan wel boetes om leegstand tegen te gaan, subsidiëringen ook. Maar die leveren niet genoeg hergebruik van ruimte op. Vorige maand publiceerde het Departement Omgeving voor het eerst een rapport dat leegstand in kaart brengt op basis van diverse administraties en op basis van terreinobservaties. Wat blijkt ? Er staan 19.700 woningen leeg, 3000 ha bedrijfsoppervlakte en 5700 winkels. Dat moet minder worden, vindt de Vlaamse overheid, die een betonstop wil in 2040.
SLIMMER HERBESTEMMEN
Ondertussen zijn er in Vlaanderen ook steeds meer leegstandsbeheerders aan het werk. Die helpen eigenaars van gebouwen (zowel overheden als privé-eigenaars) aan tijdelijke bewoners. Sommige zijn gespecialiseerd in kantoren, andere in shops of ateliers voor creatieve beroepen. Door de huidige leegstand aan te pakken voor een aantal jaren, houden leegstandsbeheerders een buurt levendig, tonen ze het potentieel van ongebruikte gebouwen en laten ze bouwheren toe om ondertussen alle vergunningen te regelen. Maar uiteindelijk is het pas echt geen leegstand meer als een plek een definitieve toekomst krijgt.
In de leegstandswereld heet dat dan herbestemmen. Er zijn flink wat ontwikkelaars die aan herbestemming doen op indrukwekkende oude sites : brouwerijen, kloosters, abdijen, ziekenhuizen. De kritiek luidt dat dit niet altijd even democratische of kwaliteitsvolle invullingen oplevert. Er blijkt een nood aan alternatieven.
Toen de Oudaan, de politietoren van Antwerpen, vorig jaar te koop kwam, werd er met een ludiek bedoelde actie ‘Wij kopen samen den Oudaan’ op zoek gegaan naar mogelijke gebruikers die samen 10,5 miljoen euro wilden betalen voor de aankoop. Dat bleek ruim onvoldoende om het te winnen van de hoogste bieder : een vastgoedinvesteerder bood meer dan het dubbele. Maar er groeide uit de actie wel een platform dat precies dit soort gebouwen slimmer wil herbestemmen : het Open Promotor Platform of OPP. “Op dit moment zijn we een viertal sites aan het onderzoeken : interessante plekken die een goede herbestemming verdienen”, legt Peter de Groot, de financiële man van het platform, uit.
ANDERS FINANCIEREN
“Projectontwikkelaars nemen posities in door de aankoop van een terrein of gebouw om het op eigen risico te ontwikkelen en dan met winst te verkopen aan potentiële gebruikers of investeerders. Wij werken omgekeerd : wij gaan eerst in de buurt potentiële bewoners, handelaars en andere partners bevragen naar wat er nodig is, om dan pas het project samen met hen uit te werken”, legt de Groot uit. “We onderzoeken ook alternatieve financieringsmodellen zoals forward funding op basis van crowdfunding (waarbij je voorfinanciert en dus risico neemt) of crowdlending (waarbij je een deel van het benodigde kapitaal uitleent en hierop interest vergaart). We merken dat ook de traditionele banken met deze modellen beginnen te werken.”
DIY-herbestemmen is dus een piste, maar sommige steden treden al jaren zelf op als vastgoedmakelaars. Overheden kunnen op die manier een bepalende rol spelen in de kwaliteit van wat herbestemd wordt. Weer een persoonlijke anekdote : ik kocht ooit zélf van een stadsontwikkelingsbedrijf een nieuw casco-appartement. Het was een voormalige semi-industriële plek in een drukbevolkte en volgebouwde woonwijk. De gebouwen werden platgegooid, de gronden gesaneerd. Buren konden een tuin kopen en wat overbleef, daar werden zes woningen op gezet door jonge architecten. Voor een heel interessante prijs kochten wij er toen eentje. We moesten er minstens drie jaar blijven wonen, een regel om speculatie tegen te gaan. Het was een win-winsituatie. Ik woon er zelf niet meer (mijn lief van toen wel nog), maar het was een verdomd goede plek. En ondertussen zie ik in die wat moeilijke wijk meer en meer panden verkocht worden aan jonge gezinnen. In Gent werkt Sogent op een soortgelijke manier.
LINK MET ARCHITECTUUR
Leegstand leeft al een tijd in de internationale architectuurwereld. Enkele jaren geleden ging, op de gerenommeerde Architectuurbiënnale van Venetië, de Gouden Leeuw nog naar de aandacht die het Venezolaanse architectencollectief Urban-Think Tank en de Nederlandse fotograaf Iwan Baan gaven aan Torre David, een gekraakte wolkenkrabber in Caracas. Eind maart verscheen van uitgeverij Gestalten het boek Upgrade. Daarin worden meer dan vijftig Europese projecten uitgelicht van unieke renovaties, waarvan het gros jarenlang leegstond. Vijf projecten uit het boek bevinden zich in Vlaanderen.
Ook de link tussen erfgoed en hedendaagse architectuur wordt hier nu meer gelegd. Het Team Vlaamse Bouwmeester werkt samen met het Agentschap Onroerend Erfgoed. In januari nog werden zes interessante herbestemmingsprojecten geselecteerd, nu worden er via een Meesterproef architecten gezocht om met die projecten aan de slag te gaan. Open Monumentendag en de Dag van de Architectuur vallen dit najaar op dezelfde dag, op 10 september. Er zal een apart programma opgezet worden rond slimme en toekomstgerichte herbestemmingen.
Leegstandsuitdagingen voor de toekomst? Ziekenhuizen zullen de komende jaren leeg komen te staan, omdat grote campussen verhuizen naar buiten de stad. “En villa’s in de buitenwijken en op het platteland. Die zijn te groot, te moeilijk te isoleren en te duur voor jonge gezinnen”, legt Tania Rens van Prevenda uit. “De eerste projecten lopen nu in de Kempen en aan de kust: we nodigen artiesten uit om er in residentie in alle rust een tijd te komen werken, zoals we dat eerder in kastelen deden.” Wordt vervolgd.
Tekst Leen Creve & Foto’s Karel Duerinckx
Hoe paradoxaal het ook klinkt, er worden steeds meer winkels bijgebouwd
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
