De vastgoedmarkt bloeit als nooit tevoren, de prijzen swingen de pan uit. Ook de factoren die de waarde bepalen evolueren mee. Kopers hebben veel meer oog voor mooie details dan vroeger, zeggen drie immospecialisten.

De gestegen vastgoedprijzen zijn het onderwerp van de dag. Het lijkt alsof iedereen, jong en oud, plattelandsbewoner en stedeling, op zoek is naar een nieuwe woning. En als het even kan wordt er ook in vastgoed belegd. We staan er minder bij stil dat deze markt ook inhoudelijk een evolutie doormaakt. De woning is al lang niet meer de stereotiepe villa of rijhuis. Zo’n vijftien jaar geleden kwamen er bijvoorbeeld lofts bij.

Vroeger bepaalde vooral de staat van een gebouw de waarde. Lekkende daken en het ontbreken van sanitaire luxe haalden de prijzen naar beneden. Ook de leeftijd speelde een rol : jonge panden werden verkozen boven oude. Dat is min of meer verleden tijd, menen de drie vastgoedexperten die wij hebben geraadpleegd. Volgens hen hebben de bewoners nu meer oog voor de esthetische kwaliteit van een huis of een buurt. De stijl blijkt meer dan ooit de waarde te beinvloeden. Wie bouwt of koopt kan daar best rekening mee houden, als hij zijn bezit ooit wil verkopen. Bovendien blijkt deze ‘smaak’ te evolueren. Zo toont het jonge publiek belangstelling voor andere buurten en woningen dan de vorige generaties.

Mindere buurten in trek

Makelaar Peter Segers : “Een van de fundamentele esthetische parameters is de ligging : een mooie buurt blijft aantrekkelijk. Toch stel ik vast dat jonge mensen daar minder belang aan hechten. Mindere buurten, zoals Borgerhout of de wijk rond het Sint-Jansplein in Antwerpen, trekken juist aan. Tien jaar geleden wilde niemand er wonen. Nu verkiezen sommigen deze wijk boven het Zuid, dat voor hen te trendy is. Ze ervaren er een spannend grootstadsgevoel. Dat is nieuw. Voor de stad is het een goede evolutie, zo maken andere wijken een kans.”

Volgens Peter Segers is er nog meer aan de hand. “Ik noteer ook een evolutie in de smaak. In Antwerpen zijn modernistische huizen nu zeer gewild. Onlangs verkocht ik een mooi modernistisch flatgebouw in de Carnotstraat, normaal een slechte buurt. De belangstelling was groot. Nu wonen er toffe, jonge mensen die gestudeerd hebben. Ze kozen echt voor de stijl van het gebouw. Tien jaar geleden was het net goed voor de sloop.”

“Wat huizen betreft werden pannendaken lange tijd verkozen boven platte daken”, zegt Segers nog. “Sinds een zestal jaar zijn platte daken in. Zelfs voor Amelinckxappartementen groeit belangstelling, omdat ze ruim en goedkoop zijn. Velen vinden het uitzicht spannend.”

Stijl speelt dus een rol, maar het begrip heeft een minder uniforme inhoud dan vroeger. “Toen waren alleen klassieke huizen in trek. Let op, een herenhuis in klassieke stijl blijft gezocht. Bovendien zijn modernistische woningen zeldzaam. Villa’s uit de jaren zeventig daarentegen zijn moeilijk verkoopbaar. Voor de moderne stijl van eind vorige eeuw is er weinig interesse. Er worden wel meer en meer gebouwen uit de seventies aangeboden. Vooral die met gedurfde stijl doen het slecht, een klassiek pand uit die tijd doet het wel vrij goed. Achter een klassieke gevel kan je immers gemakkelijk een hedendaags interieur creëren.”

Bij oude huizen wordt de waarde grotendeels bepaald door de aanwezigheid van authentieke decoratie-elementen, die vroeger als ballast werden beschouwd ! “Een oud herenhuis dat twintig jaar geleden vanbinnen helemaal werd gestript voor een modern interieur, is minstens twintig procent minder waard dan een in originele staat. Veel nieuwe ingrepen verouderen slecht. Ik zie dat kopers geen betonnen vloeren, moderne tegels of valse plafonds willen. Zo’n plafond kan er bij verkoop beter worden afgehaald, ook al is het stucwerk eronder beschadigd. Dat wordt toch hersteld. Als je een oud gebouw opknapt moet je ervoor zorgen niet te drastisch te werk te gaan. Een te grondig vernieuwd pand verliest later zijn waarde. Let wel, opengetrokken achtergevels worden wel gewaardeerd. Met grote vensters aan de tuinkant los je het probleem van de donkere middenkamers op. Het valt mij op dat mensen bij renovaties veel geld spenderen, waarvan ze denken dat het de woning opwaardeert. Dat is niet altijd het geval, niet als het origineel te sterk wordt verminkt.”

Veel mensen houden volgens Peter Segers van haarden. Met een open haard is een huis meer waard. Ook plankenvloeren zijn erg geliefd. Een flat met hout op de grond is snel verkocht, dezelfde flat met een stenen vloer vindt veel minder gemakkelijk een koper. Uiteraard speelt ook de oriëntatie een rol, maar dat was ook vroeger zo.

“Ik stel vast dat het publiek onder invloed van woonboeken en magazines ruimer denkt dan vroeger en meer mogelijkheden ziet. Anderzijds bewijst de herwaardering van oude huizen, zowel klassieke als moderne, dat deze panden, in tegenstelling tot wat vroeger werd beweerd, wel geschikt zijn voor onze hedendaagse manier van leven. Gelukkig werd niet alles wat oud is, gesloopt.”

Klassiek zal het altijd beter doen

Makelaar Michel Gilbert : “Een ouwe rot in het vak leerde me ooit dat de drie belangrijkste factoren die de waarde bepalen de volgende zijn : de ligging, de ligging en de ligging. Bijna overal zijn er aantrekkelijke woningen te vinden, ook in mindere buurten, maar je kunt ze niet verplaatsen. Een mooie art-decoflat in Brussel-centrum kost casco 150.000 euro, aan de zuidkant van de stad 250.000 euro. Maar ook in Brussel zien we dat minder aantrekkelijke wijken worden geherwaardeerd. Dat is nieuw. Vooral jonge Vlamingen vestigen zich graag in het centrum. Zo is de wijk rond de Ieperstraat, achter het Klein Kasteeltje, momenteel in trek. Vooral de grootstedelijke sfeer wordt er gesmaakt. Een klassieke bourgeois houdt er niet van en wil geen loft. Ik stel trouwens vast dat het gros van mijn klanten in de Brusselse binnenstad jonger is dan vijftig. Vroeger wilde iedereen weg uit Brussel, in tegenstelling tot andere grootsteden, zoals Parijs en Londen, waar wonen in het centrum chic is. Dat verandert nu.”

Door jonge en creatieve kopers ondergaat de markt een smaakevolutie, stelt ook Michel Gilbert vast. “Nu durft men in oude winkels of magazijnen wonen. Maar de markt van de lofts vergt toch enige omzichtigheid. Ik denk dat deze markt over zijn hoogtepunt is. Velen kochten zo’n ruimte toen die erg goedkoop waren. Je vond ze voor 500 à 750 euro per vierkante meter. Voor die prijs kocht je heel ruime lofts. Het huidige aanbod is duurder en kleiner. Sommige projectontwikkelaars hanteren nu zelfs een neologisme, de noft of nouveau loft, om gewone flats te slijten zonder veel binnenmuren. Grote lofts zijn zeldzaam. Het is zeer de vraag of ze hun waarde zullen behouden. Doorgaans zijn het vrij onherbergzame ruimtes die moeilijk kunnen worden opgedeeld. In de volgende jaren zullen er nogal wat vrijkomen. Ik ben benieuwd hoe de prijs zich zal gedragen. Meestal vragen verkopers hoge bedragen, waarvoor ze zich baseren op de oppervlakte en het feit dat ze heel wat hebben geïnvesteerd in de afwerking. Maar daar wringt het schoentje. Het loftpubliek gedraagt zich als een doe-het-zelver, het verkiest een persoonlijke interieurafwerking die zelden in de smaak valt van de nieuwe eigenaar. Lofts zijn ook een slechte investering om te verhuren, ze brengen weinig op. Een klassieke flat van 100 à 120 vierkante meter is dat wel en je vindt er altijd een huurder voor.”

Volgens Michel Gilbert hechten mensen meer belang aan de schoonheid dan aan de staat van een pand. “Oude elementen, klassiek of zelfs in fifties-stijl, worden gewaardeerd. Blijkbaar zijn wij meer nostalgisch dan vorige generaties. Het begrip ‘staat’ wordt anders geïnterpreteerd. Vroeger werd zelfs de kleinste verwaarlozing als negatief beschouwd. Nu bekijkt men alles meer inhoudelijk. Men vraagt zich eerder af of er plaats is voor een woonkeuken en een leuke badkamer. Wat kunnen we makkelijk veranderen ? Men stelt zich creatiever op. Vroeger was ook het aanbod aan woningen beperkter. Een casco flat bestond niet. Het publiek is gevoeliger voor een mooie gevel, wat het belang van de esthetische uitstraling bevestigt. Echte monumenten zijn dan weer niet in trek. Een historisch gebouw biedt geen extra waarde. Een bescherming als monument is een nadeel, omdat je niet mag doen wat je wil. Mensen houden wel van monumenten, de Open Monumentendagen zijn een succes, maar niemand wil er in wonen !”

In het Brusselse speelt de stijl niet zo’n grote rol. Maar klassieke villa’s of rijhuizen verkopen nog altijd beter dan moderne. “Een avant-gardistische creatie is moeilijk te slijten. Hoewel het modernisme uit de jaren twintig en dertig bijval kent. Maar in de toekomst kan die smaak veranderen. Ik kan me inbeelden dat we het ons over twintig jaar zullen beklagen dat de Martinitoren werd afgebroken, omdat er zich nu al een publiek ontwikkelt dat belangstelling heeft voor die stijl. Maar dat zal altijd een minderheid blijven. Klassieke woningen zullen het altijd beter doen. Wie bouwt kan daar dus rekening mee houden. Bij de latere verkoop levert een klassiek pand een hogere meerwaarde op.”

Michel Gilbert voegt er nog aan toe dat niet alleen de smaak van het publiek verandert, ook het gedrag is fundamenteel anders. “Mensen wonen niet langer in het huis van hun ouders. Ze verhuizen makkelijker en wonen zelden heel hun leven op dezelfde plek. Er zal dus meer worden verkocht en gekocht. Maar daarom is men niet minder aan de woning gehecht. Straks werken we immers allemaal meer thuis. Ook dat zal de vastgoedmarkt beïnvloeden.”

Verwoest de ziel van een woning niet

Architect Alex Van de Walle : “Niet eens lang geleden werd er meer gelet op een lekkende dakgoot dan op een mooie schouw in de woonkamer. Nu is er meer oog voor mooie gevels en interieurs. Het meest gegeerd zijn woningen die rijk en sober zijn tegelijk. Overdreven versierde interieurs, met te veel stuc en lambriseringen, worden minder gewaardeerd. Ook een uitgesproken stijl, zoals een zuiver art-deco-interieur met zwartmarmeren schouwen, valt niet zo goed. Terecht wordt niet al wat oud is als mooi beschouwd. De authenticiteit speelt een rol. Huizen die het minst werden gemoderniseerd worden nu het meest gevraagd. Vijftien jaar geleden was dat net omgekeerd. Dat is meteen een les voor wie verbouwt. Verwoest de ziel van een woning niet door er te agressieve, hedendaagse elementen aan toe te voegen. We onderschatten hoe snel een moderne stijl uit de mode geraakt. Bekijk een verbouwing van tien jaar geleden ! Ik ben er voorstander van om alles zo origineel mogelijk te laten, maar op een redelijke manier, want je kunt niet leven met een patina van honderd jaar oud. Ik merk dat velen de ontbrekende interieurelementen weer aanvullen, zoals deuren, schouwen, lambriseringen en stucwerk. Dat is eigenlijk ook een nieuwe trend. Men vindt restaureren vanzelfsprekender dan vroeger. Oude huizen worden soms zelfs weer herverdeeld. Bij eerdere renovaties werden er bijvoorbeeld veel binnenmuren gesloopt om een extra grote leefruimte te maken, nu worden kleine salons weer aantrekkelijker bevonden.”

Toch mag je niet veralgemenen, meent Alex Van de Walle. “In een rijk burgerhuis moet je de stijl respecteren, terwijl je in een eenvoudige arbeiderswoning, zonder echte stijlelementen, meer vrijheid hebt. Daar moet je soms wat openbreken en een hedendaags element toevoegen om het pand bewoonbaar te maken.”

Van de Walle weet uit ervaring dat huizen die té grondig werden aangepakt aan waarde verliezen. “Meer mensen zoeken oude woonhuizen en stellen authenticiteit op prijs. Het belang van originaliteit geldt ook voor een huis uit de jaren vijftig dat heel karakteristiek kan zijn van stijl. Het is misschien gek, maar nu we in een tijd leven waarin handwerk verdwijnt en alles computergestuurd wordt, groeit de interesse voor oude huizen. Dat merken we de laatste jaren goed aan de talrijke renovaties in de Brusselse rand. Dat hebben we zelfs een beetje te danken aan de eurocraten die deze huizen zo mooi vinden en niet begrijpen waarom we er zoveel hebben gesloopt. Ik stel ook vast dat er minder panden in appartementen worden verdeeld. Ik denk dat de eengezinswoning in de stedelijke centra aan waarde zal stijgen.”

Het oog voor de esthetische kwaliteiten van een woning heeft ooit geleid tot de lofthype. Anders gaan wonen bleek opeens spannend en destijds natuurlijk ook goedkoper. Maar ook volgens Alex Van de Walle zal deze trend vermoedelijk niet zo lang meer duren. “Lofts zijn leuk voor jonge mensen zonder kinderen. Met kinderen zijn ze, akoestisch alleen al, onleefbaar. Gewone woonhuizen en flats zullen wel een vaste waarde blijven. Maar straks zijn er natuurlijk flats te veel, omdat er de laatste jaren heel veel werden bijgecreëerd.”

+

Piet Swimberghe