Collectief wonen als oplossing voor de huizencrisis? ‘In het beste geval kan er een nieuwe betaalbare woningmarkt ontstaan’

De voordelen van collectief wonen zijn er. Waarom blijven de initiatieven dan zo beperkt? Michael Ryckewaert is hoofddocent stedenbouw aan het departement geografie van de VUB. Hij doet onderzoek naar wonen en woonbeleid.

Meer weten over de verschillende vormen van collectief wonen? Lees: ‘Het is nog altijd niet goedkoop, maar via de coöperatie bouw ik tenminste iets op’: deze 3 getuigen kozen voor een alternatieve woonvorm

Ryckewaert: ‘Wooncoöperaties zijn niet nieuw. Onze sociale woonmaatschappijen zijn er sinds het begin van de 20ste eeuw uit gegroeid. Al merk ik zeker een hernieuwde interesse in Vlaanderen. Het verschil tussen kopen op de reguliere markt of in een wooncoöperatie is dat je bij die laatste vorm geen eigenaar wordt van een woning, maar van aandelen. En het zijn die aandelen die je woonrecht geven binnen de coöperatie. Daardoor kun je naargelang je levensfase van type woning veranderen. Het is dus flexibeler.’

Zijn er ook struikelblokken aan de formule verbonden?

‘In België staan banken niet te springen om leningen toe te kennen voor het kopen van aandelen in een coöperatie. Terwijl koudwatervrees nergens voor nodig is. In Zwitserland zijn banken vaak structurele partners van coöperatieven die duizenden woningen beheren. Daar bestaat zelfs een systeem waarbij je als aandeelhouder niet ter plaatse hoeft te wonen, maar wel dividenden krijgt voor je investering. Precies zoals wanneer je belegt op de beurs.’

Bij CLT wordt men eigenaar van de woning, maar niet van de grond. Daardoor zijn deze woningen beduidend goedkoper. Maar geldt dat ook op lange termijn?

‘Prijsstijgingen in vastgoed zijn het gevolg van de grond die duurder wordt, niet van de woning, omdat die in principe slijt met de jaren. Op lange termijn blijven deze woningen dus betaalbaarder. Al wil dat ook zeggen dat, wanneer je je CLT-woning verkoopt, de meerwaarde beperkter zal zijn dan in het klassieke scenario. Een deel ervan zal bovendien naar de CLT zelf terugvloeien zodat die middelen kan opbouwen om nieuwe gronden aan te kopen. Het is een formule die veel potentieel inhoudt, want ze kan evengoed toegepast worden op bestaand vastgoed dat te duur wordt om te renoveren, zoals kerkelijk patrimonium.’

Waar wachten we dan nog op?

‘Gronden verwerven is de grootste uitdaging voor CLT’s. En dat proces verloopt traag: ze moeten opboksen tegen private partijen en projectontwikkelaars, maar ook tegen de gemeentes die vastgoedontwikkeling zien als een middel om hun begroting op orde te krijgen. Die staan voor een keuze: zetten ze hun gronden in voor sociale woningen, voor inkomsten of schenken ze die aan CLT’s? Of CLT een toekomst heeft in België zal vooral afhangen van de steun die de formule zal krijgen vanuit het beleid.’

Lees ook: Waar willen Vincent Van Duysen en zijn collega-architecten oud worden? ‘Nood hebben aan zorg zou nooit als een straf mogen aanvoelen’

Woonformules als Sheltr, Cohabs en Coloc schieten als paddenstoelen uit de grond. Waaraan ligt dat succes?

‘Je zou ze kunnen omschrijven als studentenhuizen voor volwassenen. Voor een bepaald publiek vormen ze op korte termijn een betaalbare oplossing. Maar we kennen intussen ook de impact van studentenkoten op het aanbod en de prijzen op de woningmarkt in zijn geheel.’

Baart dat u zorgen?

‘Dergelijke woonformules spelen enerzijds in op het gebrek aan betaalbare woningen, maar verhogen anderzijds juist de druk op de woningmarkt. Zoals bij een studentenkamer krijg je hier een woonvorm waarin de strikt private ruimte beperkt wordt tot een kamer. Terwijl men voor die prijs toch op een ingerichte studio zou mogen hopen.

Hoewel ze in de grijze zone zitten tussen toeristische en reguliere woninghuur, worden colivings in dit genre redelijk makkelijk vergund. Ze blijken ook bijzonder lucratief voor de eigenaars. Stel dat je in een pand de keuze hebt tussen zes woonunits die je kunt verhuren voor 800 tot 2000 euro of voor zestien kamers voor 800 tot 1000 euro, dan is de rekening snel gemaakt. Kortom, ze vormen een bijkomende competitie op de beperkte ruimte die beschikbaar is voor gezinnen. Dat geldt trouwens ook voor het samen huren. Als je met drie vrienden een driekamerappartement huurt, houd je de hoge prijzen in stand. En die kan een alleenstaande, zelfs hoogopgeleide ouder onmogelijk met één inkomen aan. Ik bekijk de formule daarom toch eerder met argusogen.’

Uw conclusie?

‘Op lange termijn bieden CLT en coöperatief wonen mogelijkheden op structureel vlak. In het buitenland zien we ook hybride varianten opduiken: coöperatieven die grond in erfpacht krijgen waardoor de inleg relatief laag te noemen is. Met de juiste condities kunnen die formules in de toekomst het verschil maken. Maar om dat te kunnen, moeten ze eerst ongeveer tien procent van het woningaanbod innemen. Dat is geen utopie. In Zwitserland en in de VS slagen ze erin. In Burlington, waar Bernie Sanders ooit burgemeester was, is het CLT-systeem zo ingeburgerd geraakt dat er een nieuwe, betaalbare woningmarkt is ontstaan.’

Interesse in anders wonen?Op 13 februari opent in C-Mine in Genk de tentoonstelling Hier wil ik wonen! Coöperatief woondromen in Vlaanderen. c-mine.be

Lees ook: Cohousen op je zeventigste: ‘Heel veel oudere mensen zitten alleen in te grote huizen die ze niet meer kunnen onderhouden’