Welgestelde babyboomers nestelen zich in de stad: welke impact heeft dit op de woningmarkt?

Hoewel het in het verleden vooral jonge yuppies waren die hele stadswijken overnamen, lijkt de welgestelde generatie babyboomers vandaag aan zet. Wat voor impact kan dat hebben op onze steden?

‘Als single is het niet eenvoudig om een appartement te kopen. Ik ben intussen enkele maanden op zoek naar een eigen plek in Brussel, maar de markt is compleet oververhit. Alle betaalbare woningen zijn binnen een paar uur alweer weg, of er wordt boven je maximumbudget geboden. Ik heb het gevoel dat ik gewoon kansloos ben. Een bevriend makelaar raadde me aan om overlijdensadvertenties af te speuren, maar dat vind ik toch net iets te luguber.’ Het verhaal van Mare (29) klinkt voor veel jongeren wellicht bijzonder herkenbaar. De laatste notarisbarometer toonde aan dat de prijzen in onze provinciehoofdsteden zo goed als overal sneller stijgen dan het provinciale gemiddelde. De prijzen voor huizen kenden in 2020 een toename van gemiddeld 6,7 procent in vergelijking met het jaar daarvoor, voor appartementen was dat 7 procent. Uitschieters waren onder meer Leuven, waar de prijzen voor huizen en appartementen zelfs met respectievelijk 15 en 11 procent de lucht in schoten, en Gent, waar de huizenprijzen in deelgemeenten als Zwijnaarde en Mariakerke toenamen met 28,2 procent en 14,8 procent.

Daarnaast noteerde de barometer ook een ander fenomeen. Het aantal kopers van dertig jaar of jonger daalde vorig jaar in alle Vlaamse provinciehoofdsteden. Twee jaar geleden bedroeg hun aandeel nog 30,1 procent, in 2020 was dat maar 27,9 procent. Tegelijkertijd kende het aandeel van vijftigplussers op de markt net een kleine stijging van 1,6 procent en die van de 65-plussers met 0,6 procent.

Hoewel deze cijfers op het eerste gezicht futiel lijken, stippen ze wel voorzichtig een tendens aan die zich in onze steden optekent. ‘Het klopt dat we vandaag meer vijftigplussers op de stedelijke vastgoedmarkt zien komen’, knikt sociaal geograaf Maarten Loopmans (KULeuven). ‘Terwijl mensen vroeger vaker besloten zelf woningen op te knappen, wordt er de laatste jaren veel meer op de markt gebracht door projectontwikkelaars. Zij denken in de eerste plaats natuurlijk aan winst, en dan zijn koppels of singles op leeftijd veel interessanter dan jonge gezinnen die nog voor gezinsuitbreiding staan. Niet alleen hebben oudere koppels meestal meer geld, ze hebben vaak ook minder hoge eisen qua oppervlakte. De kinderen zijn het huis uit, waardoor ze maar één slaapkamer nodig hebben. Per vierkante meter betekent dit dat je veel meer winst uit een project kunt halen.’

Het is dan ook niet verwonderlijk dat nieuwe stadswijken of projecten als het Nieuw Zuid en de Scheldekaaien in Antwerpen, of de Oude Dokken en de Kouter in Gent met dure woorden en dito prijzen aan de man worden gebracht. Er wordt ingezet op luxe en exclusiviteit, wat een prijskaartje met zich meebrengt dat sneller bij een publiek van een zekere leeftijd met gevulde portefeuille lijkt te resoneren.

Toch is het moeilijk om te bepalen wat voor publiek een stad daarbij voor ogen heeft, nuanceert professor Pascal De Decker, socioloog en ruimtelijk planner aan de KU Leuven. ‘Het is heel onduidelijk voor wie men nu juist bouwt. Met assumpties moeten we sowieso voorzichtig zijn, want voorlopig bestaat er geen wetenschappelijk onderzoek dat stelt welke leeftijdsgroepen in deze projecten gaan wonen. We zien wel al een tijdje de internationale tendens waarbij steden mikken op beleggers in plaats van op bewoners. Dat betekent dat vooral mensen die al een startkapitaal hebben zich een woning in de stad kunnen veroorloven, waardoor we automatisch kijken naar mensen die al een zekere leeftijd hebben. Toch zijn er weinig indicaties dat de oudere bevolking effectief verhuist naar deze nieuwe projecten. Dat wordt heel vaak beweerd, maar er zijn nog steeds meer ouderen die de steden verlaten dan dat er zich komen vestigen. Veel van deze beleggerspanden belanden overigens op de huurmarkt, die dan weer een jonger publiek aanspreekt.’

‘Een leven lang huren zie ik nu toch niet meteen zitten’, reageert de 29-jarige Mare. ‘Dat is weggesmeten geld. Alleen heb ik op dit moment niet veel keuze, al hoop ik toch snel iets zinvollers met mijn geld te kunnen doen.’

Veilig en net

Toch voorspellen trendwatchers al een tijdje dat de generatie babyboomers, oftewel de mensen die geboren werden tussen 1946 en 1955, hun weg terug naar de steden zou vinden. Wat als de steden toch gradueel zouden vergrijzen? ‘Mijn collega Herman Konings heeft daar een fantastisch begrip voor: de yoghurtstad’, glimlacht toekomstverkenner Stefaan Vandist. ‘Dat zijn steden of wijken met een bruisende, actieve cultuur die wit kleuren. Niet alleen qua huid, maar ook qua haarkleur. De babyboomers zijn doorgaans kapitaalkrachtiger dan de generatie die hen voorafging en ruilen hun huizen in Schoten of Kapellen in voor een loft of appartement in de stad om er te genieten van de horeca, musea en theater. Amsterdam-Noord is in de internationale pers wellicht het meest genoemde voorbeeld. The New York Times doopte het ooit het Brooklyn van West-Europa. Je ziet er tal van projectontwikkelaars adverteren met waanzinnig hoge prijzen. Na een tijdje krijg je op die manier een monocultuur van mensen. De typische diversiteit in een stad verengt naar een demografie die overwegend wit en zestigplus is. In wijken als het Nieuw Zuid in Antwerpen dreigt hetzelfde te gebeuren. Je ziet dat die buurt een veiligheid en netheid kreeg aangemeten die helemaal op maat is van de meer gegoede en oudere burger. Het jammere is dat de roestige randjes die een stad zijn charme geven zo vervangen worden door een zekere steriliteit.’

Op korte termijn zorgt dergelijke gentrificatie voor meer diversiteit in een stad, legt sociaal geograaf Maarten Loopmans uit, ‘maar op lange termijn krijg je net veel meer homogeniteit op sociaal vlak. Het belangrijkste negatieve gevolg is het feit dat woningen onbetaalbaar worden voor verschillende bevolkingsgroepen. Ook tegenover bepaalde winkels, horeca en het sociale leven kan er op termijn minder tolerantie zijn wanneer een groep dominant wordt. Het gaat het nachtleven misschien veranderen naar een leven dat zich meer ’s avonds afspeelt, en de meer nachtelijke en lawaaierige events die vooral bij jongeren in trek zijn afbouwen. Ook een verzet tegen speelpleinen of skateparken is mogelijk. Mensen die zelf jonge kinderen hebben zijn zelf nogal tolerant tegenover spelende kinderen, in tegenstelling tot mensen bij wie de kinderen al even het huis uit zijn. We hebben in Antwerpen voorbeelden gezien van bepaalde wijken waar hevig protest opstak tegen barbecues die in parken werden geïnstalleerd, en daar zagen we dat dit vaak te maken had met het demografisch profiel van deze buurten.’

New Amsterdam

Ook in onze hoofdstad swingen de vastgoedprijzen de pan uit, maar daar zijn ook andere redenen voor, meent architect en bouwmeester van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kristiaan Borret. ‘België is op Europese schaal een land waar wonen lange tijd relatief goedkoop was. Er is nu een inhaalmanoeuvre bezig en daarin speelt Brussel als internationale stad zeker een rol. We zien steeds meer welvarende immigranten die in staat zijn om de hoge prijzen te betalen, zoals de Fransen, Britten en andere expats, meer dan de Belgische bevolking.’

In gemeenten als Elsene en Sint-Gillis is er al meer dan tien jaar een opwaardering van de prijzen bezig, vandaag volgen woningen langs het kanaal en later ook wijken als Jette of Vorst, stelt de bouwmeester. ‘Er wordt met nieuwe projecten gemikt op een hogere middenklasse, een trend die zeker niet beantwoordt aan de behoeftes van Brussel, want onze bevolkingsgroei is er vooral aan de kant van de lage inkomens. Woningen zijn een investeringsproject geworden. Daarbij bereikt men niet zozeer een jong of oud publiek, maar is het vooral een verhaal van inkomen. In Brussel heb je evengoed veel jongeren met goedbetaalde white-collar-jobs die geen problemen ondervinden om iets te vinden.’

Volgens Borret moeten steden zelf veel meer inzetten op betaalbaar wonen, maar zullen we ook zelf onze woongewoontes moeten bijstellen. ‘We zullen kleiner moeten leven en meer functies delen om ruimte in de stad te garanderen voor elkaar. Cohousingprojecten waarbij mensen kleiner gaan wonen en gemeenschappelijke ruimtes delen zijn een mooi voorbeeld van hoe wonen opnieuw betaalbaar kan worden. We moeten immers bewaken dat die mix in de stad blijft. We willen niet eindigen zoals andere Europese steden waar mensen uit de zorg of het onderwijs het zich niet langer kunnen permitteren om binnen de stad te wonen en essentiële beroepen wegtrekken.’

Alle experts zijn het eens met Borret: als we de richting uitgaan van steden als Amsterdam, Parijs of Londen zitten we met een groot probleem. Toch zijn er ook voordelen verbonden aan het ontstaan van dergelijke dure, gegentrificeerde wijken, stipt Stefaan Vandist aan. ‘Heel wat nieuwe, hoopvolle trends rond stadsontwikkeling zie je in dit soort omgevingen ontstaan, om later hun weg naar andere wijken en steden te vinden.’ De hoofdstad van onze zuiderburen is daarvan een mooi voorbeeld, meent de toekomstverkenner. ‘Men wil Parijs doen evolueren naar een vijftienminutenstad, waar betaalbaar wonen, werken, onderwijs en noem maar op allemaal op een kwartier wandelen beschikbaar is. Vijftig procent van de parkeerplaatsen wordt er onthard om meer groen te creëren, en iedere straat moet een veilig fietspad krijgen. De ironie is dat die visie vaak eerst wordt waargemaakt op plekken met een grote gentrificatie. Nieuwe stadswijken zijn dikwijls de potgrond voor innovatie. Ze mogen dan een paradijs zijn voor grijze en kalende mensen, maar het is ook een levend labo voor een circulair verhaal rond afvalreductie en deeleconomieën.’

Samen naar het klooster

Ook gelooft Vandist dat jonge gezinnen niet per se noodgedwongen de stad zullen moeten verlaten, maar dat er marge is voor nieuwe woonconcepten. Een mooi voorbeeld vindt hij het Nederlandse initiatief CrowdBuilding. ‘Daarbij wordt er vertrokken vanuit de woondromen van mensen, niet vanuit de beschikbaarheid van bestaande woningen. Op hun website formuleer je je woonwens en kunnen andere mensen zich bij je aansluiten. Misschien vind je zo wel honderd mensen die willen wonen als jij, en helpt het platform je contact te zoeken met grondeigenaars en de stad. Oude brouwerijen, steenbakkerijen of kloosters kunnen omgetoverd worden tot een complex waar al een heel collectief achter staat. Zo betalen mensen niet de marktprijs van een woning, maar de kostprijs.’

Vanuit die logica ontstond bijvoorbeeld het Amsterdamse project Schoonschip, een nieuwe woonwijk in Amsterdam waar een dertigtal huizen op het water drijven. Het is dankzij zijn circulaire en energie-onafhankelijke model de meest duurzame drijvende woonwijk van Europa. ‘Voorlopig is dat nog een dure hobby van een aantal bobo’s, de moderne bourgeoisie, maar het model heeft wel een precedent gecreëerd en een context getoond waarin het kan. Dat zou je nu kunnen vertalen naar goedkopere woningen voor starters’, legt Vandist uit. ‘En dat zou ook in Vlaanderen kunnen werken.’

Onze steden hebben vooralsnog twee gezichten, zegt socioloog Pascal De Decker. ‘Aan de ene kant heb je de blingblingstad waar chique kantoorgebouwen en dure appartementen worden neergepoot, maar de rest van de stad, het grootste deel van de stad, lijkt te worden vergeten. En dat terwijl de vraag naar betaalbare en sociale huisvesting groter is dan ooit. De prijzen vandaag staan niet meer in verhouding tot het inkomen van zijn stadsbewoners.’

In zijn boek The Rise of the Creative Class schreef de Amerikaan Richard Florida al in 2002 dat de belangrijkste kracht in de transformatie naar een nieuwe stedelijkheid bestaat uit drie T’s: tech, talent en tolerantie, besluit Stefaan Vandist. ‘Mensen die met start-ups bezig zijn, vol creativiteit zitten en tolerant zijn tegenover minderheden: dat is wat een stad bruisend maakt en een economie doet boomen. Als deze drie T’s inderdaad de heilige graal zijn, dan weet ik niet of de babyboomers de bevolkingsgroep zijn die deze energie binnenbrengen in een wijk. Ze hebben veel talent, maar zijn aan het uitbollen richting pensioen, het is doorgaans niet de meest progressieve groep, en ze omarmden tech, maar groeiden er niet mee op. Mijn buikgevoel zegt me dus dat dit op termijn voor een verarming van je stad zorgt en er naar oplossingen gezocht moet worden om die gezonde diversiteit te bewaken.’