Deze ochtend opende Emilie haar ogen in haar mooi gemeubileerde studentenkamer, waar de dag binnensijpelde door de royale ramen. In de leefkeuken zitten de acht medebewoners van haar micro-community ook nog te bekomen van hun barbecuefeestje gisteren. Nog even geniet ze van de zon op het aanpalende terras met uitzicht op hun stadsjungle. Ze post de foto's van de party snel op Instagram en besluit om onderweg ook nog even binnen te springen bij Laurens, de coach die Emilie - en de 122 studenten met wie ze samenhokt - dit jaar met raad en daad zal bijstaan.

Millennials zijn bang voor wat de toekomst brengt. De bruisende ontwikkelingssfeer van het student-zijn wordt zo lang mogelijk gerekt.

Nee, een student die vandaag op kot zit hoeft niet echt te klagen. De dagen van de bescheiden studentenkamer zijn dan ook geteld. Door een nijpend gebrek aan koten - rondvraag leert: in Gent en Brussel acuter dan in andere steden zoals Leuven en Antwerpen - is er de laatste jaren veel vraag naar comfortabele huisvesting en een vleugje, liefst ecologisch verantwoorde, luxe als het kan. Of is er meer aan de hand? Wereldwijd (zie onderaan) verkiezen jongeren massaal grootschalige studentencomplexen die schermen met ronkende hotelformules, spectaculaire co-living spaces en de ultieme studentenbeleving. Daarbij verliest het comfort en de privacy van een eigen kamer steeds meer terrein.

Studentenwalhalla

In België zijn vastgoedgroep Xior en het duurzame investeringsplatform Upgrade Estate de trendsetters die het grootste deel van de koek verdelen. Met sexy, ecologische woonformules voor studenten en young professionals, breidt die laatste vanuit het Gentse gestaag zijn territorium uit. Vandaag huisvest Upgrade Estate zo'n 2500 studenten, verspreid over de Arteveldestad, Brussel, Antwerpen, Brugge, Kortrijk en Bergen. Zo konden vorig jaar meer dan 200 studenten hun intrek nemen in Ganda-Upkot, een voormalige industriële site aan de rand van het Gentse stadscentrum, die werd omgeturnd tot studentenwalhalla.

Qua uitrustingsniveau zijn de koten van vandaag vergelijkbaar met hotelkamers. Naast een mooi interieur, laag energieverbruik, beveiligde toegang, gemeenschappelijke wasruimte en internet eisen studenten ook collectieve faciliteiten zoals gedeelde binnen- en buitenruimtes.

'Er is lang een bouwstop geweest voor studentenkamers in het Gentse', steekt Michael Theyskens van a154 architecten van wal. Hij en co-founder Christian Overdeput namen al verscheidene renovaties en bouwprojecten van studentenhuizen voor hun rekening, alsook de reconversie van het Ganda-complex. 'Grootschalige studentenaccommodatie was lang het alleenrecht van onderwijsinstellingen, met als resultaat een krapte aan koten, en studenten die begonnen samen te hokken in woningen die bedoeld waren voor gezinnen. Het huidige beleid wil die kleinschalige studentenhuisvesting er zo veel mogelijk van tussenuit halen.' Zo stelt de aangescherpte reglementering voorop dat studentenkamers vandaag een minimumoppervlakte moeten hebben van 12 m2 - gedaan met huisjes- en kamermelken dus. Sinds 2010 mogen ook private spelers studentenaccommodaties neerzetten.

Op hotel

Upgrade Estate sprong meteen op de kar en bouwde, in samenwerking met a154 architecten, in 2011 al de vroegere gebouwen van dagblad Vooruit om tot 104 studentenkamers. Hun recentste samenwerking zijn nu de Ganda Molens, die integraal werden gesloopt om plaats te maken voor Ganda Upkot, een in het oog springend studentencomplex in een oase van groen. 'Ons ontwerp ging uit van het beeld van een appel, met een bruine schil langs de buitenkant en een witte kern, alsof er een hap uit is genomen', zegt Overdeput. De buitengevel van het U-vormige gebouw, waarin 122 studentenkamers werden ondergebracht, is bedekt met houten shingles, de binnengevel werd wit bepleisterd. Het interieur van het complex oogt ruim, licht en aantrekkelijk, met veel natuurlijke elementen en hier en daar een kleuraccent. Christian: 'Studentenaccommodatie vandaag is qua uitrustingsniveau vergelijkbaar met hotelkamers. Een bepaalde minimumesthetiek, laag energieverbruik, beveiligde toegang, gemeenschappelijke wasruimte en internet zijn basisvoorwaarden geworden.' Maar het prominentst aanwezig in het eisenpakket zijn collectieve faciliteiten zoals gedeelde binnen- en buitenruimtes, zeggen beide architecten. 'Upgrade Estate zet heel sterk in op dat communitygevoel.'

Samen met de omgevingsarchitecten van Studio Basta werd het omringende landschap, voorheen een schrale betonvlakte, herschapen tot een urban jungle van bomen, struiken, varens en siergrassen, waarin ook een barbecue-corner en een basketbalveld een plaats kregen. Die buitenruimte moeten de 'Upkotters' delen met de gebruikers van het buitengebouw op de Ganda-site: de zogenaamde 'Uplivers'. Dat zijn jongvolwassen die ook na hun studententijd nog wel willen samenhokken, maar met iets meer budget en dus comfort, en volgens een ander ritme: dat van de werkende mens.

Tijd van hun leven

Want co-living mag dan wel een hype zijn, het heeft geen enkele zin om studenten en young professionals onder één dak te steken. 'Ze willen andere dingen', zegt Nele Van Damme, co-CEO van Upgrade Estate, die er een erezaak van maakt om al haar Upkot- en Upliving-projecten zelf in te richten met upcyclingobjecten en gerecycleerde meubels, een uit de hand gelopen hobby. Twintig jaar geleden knapten zij en haar echtgenoot Koenraad Belsack (mede-CEO van Upgrade Estate) een rijhuis op in het Gentse. 'Het was een investering die zichzelf terugbetaalde: als eigenaars leefden we samen met onze huurders-medestudenten en trokken we er samen op uit.' Er volgde nog een renovatieproject en nog een. 'Zo is dat communitygevoel ontstaan: we wisten én weten wat er leeft bij onze studenten. Het verschil is dat we toen leeftijdsgenoten waren en vandaag ondernemers.'

Ondertussen heeft het koppel meer dan twintig grootschalige huisvestingsprojecten op hun conto, en hebben ze van 'connectieve huisvesting' hun handelsmerk gemaakt. 'Wij blijven 'getrouwd' met onze gebouwen, alles blijft in eigen beheer', legt Van Damme uit. Wij willen dat studenten bij ons de tijd van hun leven hebben. Door zich te verbinden met hun omgeving, met hun nieuwe vriendenkring, met ons. Economische haalbaarheid is belangrijk, maar even cruciaal is het voor ons om een sociale en maatschappelijke meerwaarde te creëren. Duurzaam wonen en bouwen zit verankerd in onze visie. Wij geloven bijvoorbeeld ook heel sterk in het weldadige effect van de natuur op studenten. Onderzoek toont aan dat het stresslevels aanzienlijk vermindert. Iedereen die uit zijn raam kijkt moet groen zien.'

De urban jungle rond het Ganda-complex. Elke student moet kunnen uitkijken op een stukje groen.

Het meest manifesteert die ecologische visie zich in de doorgedreven toepassing van groene technologie in hun gebouwen. Waar mogelijk maakt Upgrade Estate gebruik van WKK's, zonnepanelen en gerecycleerd regenwater. Zo zitten ook achter de indrukwekkende gevel met 3D-effect van Bro Upkot - hun volgende project in ontwikkeling - heel wat duurzame bouwtechnieken verborgen. In de iconische toren die vandaag al de skyline van Gent siert, zullen volgend jaar meer dan driehonderd studenten hun intrek nemen.

Wifi of warm water?

Dankzij een waaier aan strak geregisseerde social-mediakanalen en Upspiration-sessies gaat Upkot vandaag nog altijd prat op die vlotte klik met studenten en hun noden. Ligging en architectuur, look-and-feel, ontzorging en convenience scoren het hoogst op het verlanglijstje, zo blijkt. 'Jongeren willen op kot dezelfde mate van comfort als thuis', zegt Van Damme. 'Millennials regelen hun leven voor een groot deel vanaf hun smartphone, willen niet te veel shizzle. De wifi die uitvalt, is voor die gasten erger dan zonder warm water zitten. Wij proberen dan ook zoveel mogelijk hun taal te spreken, door hen online te vertroetelen. Maar ook het sociale aspect, de experience in het echte leven blijft enorm belangrijk. Daarom creëren we in elk Upkot microcommunity's, kleine leefgroepen met een eigen keuken, living en een unieke, eigen identiteitsbeleving om zo dicht mogelijk het huiskamergevoel te benaderen. In de meeste gebouwen is ook een studiecafé aanwezig, daar is echt grote vraag naar.' En wat dat hele plaatje zoal mag kosten? 'De prijs varieert van stad tot stad, maar een standaard-Upkot-kamer met gedeeld sanitair en keuken heb je gemiddeld vanaf 370 euro, exclusief verbruik.'

'Maar de ultieme vinger aan de pols in elk studenten-Upkot, alsook het doorslaggevende argument voor de ouders - die ook in digitale tijden de huur blijven betalen - is de inwonende studentencoach', zegt Van Damme. Die zorgt voor een fijne sfeer in het gebouw door leuke activiteiten te organiseren en legt de studenten in de watten tijdens de blok. Maar deze sociale professional is er ook om hen psychologisch bij te staan. 'Studenten komen steeds meer uit ontwortelde gezinnen, en we stellen vast dat jongeren hoe langer hoe meer worstelen met hun geaardheid en de juiste levenskeuzes maken. In die zin nemen ze de ouderrol over, ja.'

Prinsen en prinsessen

'De huidige studentengeneratie wordt getypeerd door ouders die minder kinderen hebben en dus meer budget. Ze voelen zich bovendien chronisch schuldig ten opzichte van hun kinderen', zegt Stefaan Vandist van Pantopicon, studio voor toekomstverkenning en ontwerp. 'Net als hun studerende kroost maken die ouders deel uit van onze kenniseconomie: ook na de uren zijn ze met het werk bezig en ze hebben een versplinterde focus. Vanuit die modus moet er gecompenseerd worden: de studenten van vandaag zijn prinsen en prinsessen, die het aan niets mag ontbreken en die opgroeiden in een overbeschermde omgeving. Dat verklaart waarom de romantiek van het op kot gaan, waarmee de voorgaande generaties nog dweepten, stilaan aan het verdwijnen is.'

Study360 is een project waarbij studenten blokplekken kunnen reserveren op verrassende locaties, zoals hier in het MAS. © GF / GATE15 - Luc Roymans

Vandist ziet in de nieuwe lichting studentenaccomodatie een afspiegeling van de toekomstige werkvloer. 'Werkomgevingen worden hoe langer hoe meer ontworpen om het creatieve denkproces te bevorderen, wat zich vertaalt in professionele, sobere vertrekken waar kan gefocust worden, die naadloos overlopen in interieurs als speeltuinen, waar kan worden rondgehangen en genetwerkt. Millennials en ook de volgende generatie, de generatie Z'ers, zetten de wereld intuïtief naar hun hand met tientallen digitale abonnementen op evenveel services. Vuil kot? Hup, met een druk op de knop boek je een poetshulp. Auto nodig? Snel even een deelwagen regelen. Living as a service is een accessoire op hun personal devices. Daardoor verkleint de nood aan privéruimte: met een smartphone in de hand is the sky the limit.'

Achter de trend gaat ook een belangrijk psychologisch-demografisch gegeven schuil, weet de trendwatcher. 'Waar vroeger het studentenleven werd gezien als een amusant voorafje op het echte leven, valt het er nu mee samen. Millennials zijn bang voor wat de toekomst brengt. De bruisende ontwikkelingssfeer van het student-zijn wordt zo lang mogelijk gerekt, het vinden van een vaste partner steeds verder uitgesteld. Ze doen alles om toch maar niet in het zwarte gat te vallen op weg naar een gesetteld leven.'

Geen luxegetto's

Nu dergelijke studentencomplexen als paddenstoelen uit de grond schieten, rijst links en rechts de kritiek dat er met gemakkelijke succesformules luxegetto's voor de gegoede student worden gecreëerd. 'Wij worden vaak geassocieerd met luxekoten', beaamt Van Damme, 'maar wij zijn géén concept voor de happy few. Wij sluiten gunstigere prijsovereenkomsten af met onderwijsinstellingen dan met particulieren, zodat ook minder gefortuneerde studenten bij ons op kot kunnen via academische sociale programma's.'

'Onderwijsinstellingen willen kwalitatieve huisvesting aanbieden: een aanbod van mooie studentenkamers straalt ook af op de universiteit zelf. En ja, wij brengen mooie en speelse architectuur, maar dat heeft niets met luxe te maken. Wel alles met je doelgroep goed aanvoelen en het respecteren van de wetgeving: dan kun je niet anders dan koten bouwen die in orde zijn.'

Investeren als trend

Deze cijfers uit 2017 zijn afkomstig uit een beleggingsrapport van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield.

13,6 miljard euro: zoveel werd in 2017 in heel Europa geïnvesteerd in studentenhuisvesting.

29 % of bijna een derde meer: een belangrijke stijging ten opzichte van het jaar daarvoor (2016).

43 % van alle 25 tot 34-jarigen uit de OESO-landen is hoger opgeleid. Ook onderwijsinstellingen worden internationaler.

Bib als bindmiddel

Voor tweedezitters was het drummen deze zomer in Gent, om een studeerplaatsje te kunnen bemachtigen in de iconische stadsbib De Krook. In Antwerpen heeft de studerende jeugd keuze te over qua collectieve studeerplekken, dankzij het studentenplatform Gate15. Zelfs als site met onder andere een co-living en -working space bekroond met de Belgische Prijs voor Architectuur 2015, lanceert Gate 15 jaarlijks het initiatief Study360, een project waarbij studenten blokplekken kunnen reserveren op stijlvolle en verrassende locaties zoals Brouwerij De Koninck, het Bosuil-stadion, De Bourla of het MAS. Woordvoerster Veerle Desimpelaere: 'Net zoals vroeger willen jongeren in de watten gelegd worden tijdens de blok. Veel van die locaties bieden smoothies aan en vers fruit, dingen die je op kot vaak niet kunt vinden. En samenhokken verhoogt natuurlijk ook de sociale druk om te studeren. Maar collectief blokken wordt hoe langer hoe meer een antidotum tegen de eenzaamheid, waarmee een groeiend aantal internationale studenten kampt tijdens het studeren ver van huis. Velen doen het ook uit zelfbescherming: op sommige plekken kunnen smartphones achter slot en grendel worden gestoken. Tijdens het blokken is digital detoxen een welgekomen faciliteit.'