Kust en inwoon: hoe betaalbaar is wonen in Knokke-Heist?

Knokke-Heist voert opnieuw de lijst aan van duurste gemeenten van Vlaanderen. Met torenhoge bedragen voor woonprojecten lijkt het voor lokale jongeren en jonge gezinnen onbetaalbaar te worden om er te blijven wonen. Steeds meer jongeren trekken dan ook weg, al zouden ze liever blijven. ‘Mijn leven is hier.’

‘Eerlijk? Eigenlijk zoeken we zelfs niet meer in Knokke omdat het te duur is. Natuurlijk kijken we af en toe nog op immosites in de regio voor mocht er per toeval iets verschijnen binnen ons budget, maar in zekere zin heb ik de hoop al opgegeven.’

Na zijn studie bleef Benny (27) even plakken in een huurpand in zijn universiteitsstad Gent. Nu hij klaar is om samen met zijn vriendin Roselien (24) een huis te kopen, wil de twintiger graag terugkeren naar zijn roots in Knokke-Heist. ‘Ik heb er mijn jeugd doorgebracht. Niet alleen is het een zeer aangename gemeente qua omgeving, ook heel wat vrienden van ons wonen daar. We wilden daarnaast opnieuw wat dichter bij familie zijn. Door in Gent te wonen hebben we gemerkt dat we toch graag in een rustigere omgeving zouden leven. Knokke-Heist voldoet aan al deze wensen.’ Met een nochtans aardig budget van 300.000 à 350.000 euro blijkt die zoektocht in Knokke-Heist op niets uit te draaien. ‘De gemeente is onbetaalbaar geworden.’

Tweedeverblijvers

Wanneer we de cijfers erbij halen, zien we dat het weinig verwonderlijk is dat het voor Benny en andere leeftijdsgenoten steeds moeilijker wordt om een woning te kunnen kopen in hun hometown Knokke-Heist. Volgens de laatste cijfers van het Belgische statistiekbureau Statbel was de mediaanprijs die je er neertelde voor een huis in gesloten, halfopen of open bebouwing in 2020 maar liefst 675.000 euro. Dat wil zeggen dat de helft van alle verkochte panden zelfs nog duurder uitviel dan dit bedrag. Ook voor de helft van de appartementen tel je meer neer dan 438.000 euro. Daarmee strijkt de kustgemeente opnieuw officieel de titel op van duurste gemeente van Vlaanderen, met Kraainem en Sint-Martens-Latem nog op geruime afstand achter zich.

‘Knokke-Heist is en blijft een speciaal geval’, knikt notaris Bart van Opstal, woordvoerder bij notaris.be. ‘Het steekt torenhoog uit boven de gemiddelde prijzen aan de Belgische kust. Dat verschil wordt alleen maar groter, met als gevolg dat de gemeente voor heel veel mensen onbereikbaar wordt. Dat geldt onder meer voor jonge mensen die op zoek zijn naar een domicilie in Knokke-Heist. Net als in verschillende Vlaamse centrumsteden zien we de prijzen immers sneller stijgen dan gemiddeld. Maar ook voor de mensen die op zoek zijn naar een tweede verblijf, wordt Knokke wel erg duur.’

Nochtans is het net die laatste groep die verantwoordelijk is voor de onbetaalbare woningen in de kustgemeente, legt Van Opstal uit. ‘Prijzen stijgen wanneer de vraag groot is. Door de concurrentie met tweedeverblijvers, die sinds corona erg actief zijn aan de kust, en het feit dat Knokke een heel beperkte markt heeft, moeten we er niet snel grote prijsdalingen verwachten. Wanneer je over mediaanprijzen spreekt boven de 600.000 euro, kun je de gemeente natuurlijk bezwaarlijk nog toegankelijk noemen voor jonge mensen. Tweedeverblijvers hebben vaak extra spaargelden, of investeringen die doorheen de jaren hebben opgebracht. Maar jonge mensen maken zonder hulp van hun ouders weinig kans.’

Ontgroening

Zo was ook de 25-jarige Eva genoodzaakt om een beroep te doen op de steun van haar moeder en vader om een eigen woonst te vinden. Anderhalf jaar lang zocht de kleuteronderwijzeres naar een thuis in haar geliefde Knokke-Heist. ‘Ik ben echt een kind van de zee’, glimlacht Eva. ‘Ik ben opgegroeid op zo’n tien minuten fietsen van het strand. Mijn ouders hebben er een cabine waar ik veel zomers heb doorgebracht. In de zomer zit ik nog steeds regelmatig met vrienden op het strand een pintje te drinken, of koelen we tijdens hittegolven af door in de zee te gaan zwemmen. Al mijn vrienden en hobby’s zijn hier. Het lag voor de hand dat ik hier zelf ook zou wonen.’

Als jonge single met een budget van 280.000 euro speurde Eva elk immozoekertje af. ‘Voor dat geld vond ik alleen krappe appartementen waar je niet eens al je spullen in kunt zetten’, haalt ze haar schouders op. ‘Of panden waarvoor je nog eens hetzelfde budget nodig hebt om te renoveren. Mijn ouders raadden me aan om in het Brugse te zoeken, maar dat wilde ik aanvankelijk niet. Mijn roots liggen hier. Mijn leven is hier. Uiteindelijk ontdekte ik in de paasvakantie toch een project in Brugge en ging ik overstag. Zonder de ondersteuning van mijn ouders zou me dat nooit gelukt zijn. Als alleenstaande is het bijna onmogelijk om iets te kopen in Knokke-Heist. Ook nieuwe woonprojecten mikken uitsluitend op tweeverdieners. Ik werk al sinds mijn veertiende, spaarde door te babysitten en allerlei vakantiejobs te doen, maar in Knokke-Heist ben je daar niets mee.’

Dat het vijf voor twaalf is voor de kustgemeente, beseft ook Stefaan Keirse, hoofd van de dienst Wonen in Knokke-Heist. ‘We weten jammer genoeg al een tijdje dat we qua betaalbaarheid zowel op de huur- als koopmarkt bij de eerste van de klas zijn, maar dan in de negatieve zin’, aldus Keirse. ‘Daardoor trekken veel jonge mensen weg uit de gemeente, een aspect dat ons veel zorgen baart. Sowieso kent de Belgische kust een enorme vergrijzing en naast het record voor onbetaalbaarheid heeft Knokke ook dat van ontgroening (het afnemen van het aantal jongeren tussen 0 en 19 jaar, red.). Dit zorgt ervoor dat veel oudere mensen hier een plaats innemen, waardoor andere leeftijdsgroepen daar minder de kans toe krijgen en de vastgoedprijzen niet kunnen betalen. Die problematiek maakt dat we moeten ingrijpen.’

Anders gaan wonen

‘De gemiddelde woonwens is nog steeds een huis met drie slaapkamers, een tuin en een garage’, gaat Keirse verder. ‘Het is moeilijk om daarin een betaalbaar aanbod te voorzien.’ Dus besloot de dienst Wonen via een enquête te peilen naar de woonwensen van jongeren. De gemeente verzamelde de antwoorden van duizend Knokke-Heistenaren onder de veertig. ‘We wilden weten waar jongeren naar op zoek waren, binnen welke budgetten en binnen welke woonvormen.’

Met slechts 7,3 procent van de respondenten die effectief meer dan 500.000 zou kunnen neerleggen voor een woonst in Knokke-Heist, werd duidelijk dat de huidige marktprijzen onhoudbaar zijn. Het grootste deel van de jongeren hoopt een woning te vinden tussen de 250.000 euro en de 350.000 euro. ‘Een uitdaging’, reageert Keirse. ‘Verwachtingen zullen bijgesteld moeten worden. Wel vond de ambtenaar het hoopgevend dat ongeveer de helft van de

jongeren interesse toont in alternatieve woonvormen. Vooral hamsterhuren (32,8 procent) – waarbij je de huishuur later kunt gebruiken als inbreng bij de aankoop van de woning – en kangoeroewonen (31,2 procent) vonden weerklank. ‘Zelf ben ik er een groot voorstander van om alternatieve woonvormen als betaalbare woningen naar voren te schuiven’, vertelt Keirse. ‘Het was dan ook aangenaam om te zien dat verschillende jongeren hierover graag meer wilden weten.’

Een van de jongeren die de enquête in december invulden, was de 27-jarige Chloé. Ondanks een budget van meer dan 300.000 euro, zoeken zij en haar vriend Stijn (27) al meer dan twee jaar een betaalbare woning in hun gemeente. ‘Na een tijdje word je gewoon wanhopig. Je ziet de weinige betaalbare dingen meteen van de immosites verdwijnen. We hebben vaak gezien hoe het vooral tweedeverblijvers zijn die heel veel opkopen. Dan kun je je de vraag stellen: wat blijft er nog over voor de lokale bewoners?’ Net als Eva besloten ook Chloé en haar partner zich uiteindelijk buiten Knokke-Heist te vestigen. ‘Deze zomer verhuizen we naar Brugge. Knokke-Heist worstelt er erg mee om jonge gezinnen hier te houden. Ik hoop dat ze uit de enquête hun conclusies trekken en met oplossingen komen.’

Downsizen

Als het van Stefaan Keirse afhangt, komen die oplossingen er zo snel mogelijk. ‘Vanuit de gemeente onderzoeken we verschillende pistes om de betaalbaarheid te verbeteren. Zo trachten we onder meer projecten op poten te zetten waarbij mensen kunnen hamsterhuren. We onderzoeken ook hoe we op coöperatief wonen kunnen inzetten, waarbij alle bewoners aandeelhouder zijn van het gebouw en dus mede-eigenaar.’

Vooral op het vlak van betaalbaar huren heeft de gemeente al de eerste stappen gezet, vertelt Keirse. ‘Zo hebben we een samenwerking opgestart met de West-Vlaamse Intercommunale (WVI) waarbij vierentwintig kavels weerhouden zijn om woningen op te bouwen die vijftig jaar lang tegen startersprijzen verhuurd zullen worden, tot veertig procent onder de marktwaarde. Dit najaar komen we met alle communicatie hierover naar buiten. Daarnaast praten we met ontwikkelaars opdat die opnieuw meer betaalbare appartementen voorzien in hun bouwprojecten. We hebben onszelf een streefdoel opgelegd. Als we de bevolking en leefbaarheid van de gemeente gezond willen houden, zullen we 1500 woningen of 6000 jonge mensen nodig hebben op een bevolking van 33.000 Knokke-Heistenaren. We weten dat de wens er is, dus nu is het aan ons om die waar te maken.’

Notaris Bart van Opstal raadt jongeren op zoek naar een woonst aan om te wachten met aankopen in de mate van het mogelijke. ‘We verwachten dat de vraag naar vastgoed aan de kust wel een beetje zal verminderen naarmate we de coronacrisis verder achter ons laten. Maar verder zal het vooral nodig zijn dat jonge mensen aan verwachtingen inboeten en downsizen. Iedereen heeft zijn eigen wensen: locatie, aantal slaapkamers, tuin, noem maar op. Vandaag de dag is het vaak niet meer mogelijk om alle criteria in te lossen en toch binnen budget te blijven. Wil je echt graag in Knokke-Heist blijven, dan zal dat in een kleinere woning moeten of een waar het nodige werk aan is. Anders breid je beter je zoekregio uit naar bijvoorbeeld Zeebrugge of Blankenberge, waar de prijzen wat lager liggen.’

Ook al verhuist ze binnenkort naar Brugge, Chloé hoopt toch ooit terug te keren naar haar roots. ‘Al vrees ik dat dit niet meteen zal lukken’, zucht ze. Benny denkt dan weer liever niet te ver vooruit in de toekomst, lacht hij. Voor Eva is Knokke-Heist zeker geen afgesloten hoofdstuk. ‘Ik hoop oprecht dat ik hier ooit zal kunnen wonen, al is het op mijn oude dag. Het is een zalige plek om te leven. Ik heb mijn hart hier verloren.’