In heel wat steden staan gebouwen leeg. Is leegstand een schande of een opportuniteit? En kunnen we de huisvestingscrisis oplossen door verlaten panden in te vullen? Wij spraken drie ‘herbestemmingskantoren’, die plekzoekers matchen met lege vierkante meters.
Caroline Staessens is oprichter van Monumento, een eenmanszaak die focust op duurzame herbestemming, in opdracht van zowel particulieren, vastgoedinvesteerders als overheden. Projectontwikkelaars zijn haar grootste klanten.
‘Ik ben geen leegstandsbedrijf, ik noem mezelf een herbestemmingskantoor. Ik doe niet aan antikraak, ik zeg liever placemaking. Monumento staat voor tijdelijke herbestemming. Dat is iets helemaal anders dan een gebouw aftimmeren om krakers buiten te houden. Tien jaar geleden werkte ik in Nederland voor zo’n antikraakbedrijf. Daar ontdekte ik hoe ik het absoluut niet wil aanpakken. Antikraak was voor hen de sloten van een pand veranderen en het zo goedkoop mogelijk invullen om het optimaal te laten renderen. Terwijl je gebouwen met prachtige ruimtes beheert op toplocaties. Waarom zou je die op een goedkope manier invullen als je iets waardevols kunt bijdragen aan de buurt?
Mijn werking is uitgesproken buurtparticipatief. Met een nieuwe invulling voor een pand vorm je mee de buurt. Voor elk gebouw doe ik eerst onderzoek. Wie woont hier? Wat heeft deze plek nodig? Ik installeer me in een café, ga naar de bakker, spreek mensen aan. Urenlang zit ik op een bankje om deel te worden van die buurt. Ik steek mijn antennes uit om te voelen wat er leeft of ontbreekt. Het voordeel aan die buurtparticipatieve aanpak: met de tijdelijke invulling wordt de buurt al zachtjes warm gemaakt voor het project dat er binnenkort komt. Er is minder verzuring en daardoor ook minder bezwaar tegen de bouwplannen.
Met Monumento probeer ik de brug te zijn tussen de grondbezitters en de non-kapitalistische gebruikers: de bewoner of organisatie die de onderbenutte site wil gebruiken. Voor elk project zoek ik in mijn database naar een kwalitatieve tijdelijke invulling die bij het gebouw past. De buurt wint erbij, maar ook de eigenaars, want die krijgen huurinkomsten. Of het gentrificatie in de hand werkt? Het is kiezen tussen de pest en de cholera. Doe ik niks, dan verandert er ook niks. Dan ben ik liever mee de motor van verandering.
Projectontwikkelaars willen steeds vaker de buurt erbij betrekken.
Mijn grootvader was opkoper en antiquair. Als klein meisje ging ik graag mee met hem om woningen leeg te halen. Die “oudekastgeur” van toen komt nu terug in mijn business. Hij komt me tegemoet als ik die gebouwen binnenloop. Het interieur van een oud schoolgebouw of een voormalig slachthuis vertelt zoveel verhalen. Het is een uitdaging om zulke plekken tijdelijk in te vullen met de juiste projecten of mensen. Zo hebben we een voormalig schoolgebouw in portefeuille, dat eigendom is van de bouwfirma Cordeel. Mijn conculega’s zouden misschien elk klaslokaal vullen met bewoners, ik wil liever een polyvalente, dynamische activering. Ook in Wijnegem ben ik bezig aan een bijzonder project. Daar kreeg ik de opdracht om een oude hoeve tijdelijk te herbestemmen omdat Matexi errond een nieuwbouwwijk wil ontwikkelen. De bestaande boerderij moet een multifunctionele ontmoetingsplek worden. We deden een oproep voor initiatiefnemers die een zorgboerderij, hoevewinkel of zomerbar willen uitbaten. De testperiode loopt twee jaar.
In sommige gevallen willen projectontwikkelaars louter inbraakpreventie. Maar steeds vaker willen zij er ook de buurt bij betrekken, in afwachting van de herbestemming van het pand. Ik heb respect voor ondernemers die het risico nemen om grote gebouwen te kopen, zonder dat ze weten of ze ooit een vergunning zullen krijgen. Maar met de juiste tijdelijke invulling kan die vergunning er soms ook sneller komen. Ik help daar graag aan mee. Tegelijk maakt het me triest dat zoveel oud patrimonium in sneltempo afgebroken wordt. Waarom moeten al die mooie gebouwen tegen de grond? Duurzaam is dat niet echt. Maar zomaar laten leegstaan is ook geen optie.’
Dries Vanneste is oprichter van het Brusselse Entrakt. Hij focust vooral op grote projecten vanaf 5000 vierkante meter, en dat liefst op lange termijn (drie tot vijf jaar) om er echt iets bruisends van te kunnen maken.
‘Vijftien jaar geleden begon Entrakt als pure leegstandsbeheerder. De focus lag toen vooral op beveiliging: het doel was dieven of krakers buitenhouden. Rond 2017 waren de geesten gerijpt. Leegstand evolueerde van een schande naar een opportuniteit. Nu zijn eigenaars of overheden trots dat we hun lege gebouw tijdelijk activeren in afwachting van hun eigen project. Ze willen mensen of organisaties de kans geven om activiteiten te ontplooien in hun vastgoed. Ik denk dat we met Entrakt in België een grote rol hebben gespeeld in die veranderde mindset.
Studio CityGate in Anderlecht is ons grootste project tot nu toe. Van een oude fabriek van 20.000 vierkante meter maakten we een bruisende hub met een microbrouwerij, de eerste klimzaal in Brussel, een indoor- én outdoorskatepark, een café, een eventzaal, kantoren en kunstenaarsstudio’s en ambachtsateliers. CityGate is open sinds 2015 en geldt als een pioniersproject. Het loopt nog steeds, we hebben net vernomen dat we de werking nog twee à vier jaar kunnen blijven voortzetten. Ernaast ligt Circle Park, een verlaten industrieterrein van 15.000 vierkante meter, dat we eveneens tijdelijk mochten invullen. Op de openluchtsite is er sinds april 2021 plaats voor padel, beachvolleybal en petanque. In de zomer wordt het terrein onder meer gebruikt voor Fuse Open Air, het festival van de Brusselse technotempel Fuse.
Een leeg pand een invulling geven gentrificeert een plek sowieso.
We streven ernaar om kosteloos te zijn voor de opdrachtgever. Dat lukt als het gebouw bijna gebruiksklaar is. Maar als de eigenaar heel specifieke eisen heeft voor de tijdelijke invulling, dan delen zij in de kosten. De eigenaars verdienen niets aan hun pand, de opbrengsten van de verhuur gaan naar ons. Die tarieven liggen veel lager dan in het reguliere huurcircuit. Voor events kunnen we een hogere prijs doorrekenen. Maar bij zulke events hoort zoveel geregel dat het voor ons niet meer opbrengt dan die huur.
Je kunt niet zomaar zeggen: er staan miljoenen vierkante meters leeg en het is een schande dat er niks mee gebeurt. Het probleem is genuanceerder dan dat. Je kunt de huisvestigingsproblematiek niet een-twee-drie oplossen door gewoon de leegstaande panden in te vullen. Veel leegstand zit verscholen in gebouwen die nog grotendeels in gebruik zijn. Soms staan gebouwen tijdelijk leeg, maar is die periode te kort om er iets substantieels mee te doen. Er zijn veel partijen op zoek naar leegstaande gebouwen, bijvoorbeeld om daklozen of asielzoekers in te huisvesten tijdens de winter. Maar die instanties zijn – terecht – ook selectief. Je kunt er niet van uitgaan dat ieder leegstaand pand zomaar ingevuld kan worden. Het pand en de termijn moeten geschikt zijn voor de activiteiten. Wij vragen ons af: wat is het meest realistische dat we met dit gebouw kunnen doen?
Een leeg pand een invulling geven gentrificeert een plek sowieso. De vraag is hoe erg dat is. Ik woon zelf in Kuregem, een uitdagende Anderlechtse wijk. Door me daar te vestigen, gentrificeer ik per definitie de buurt. Door papiertjes op straat op te rapen, gentrificeer ik de plek actief. Maar ik zie dat niet als een probleem, voor mij is dat burgerzin.’
Mathias De Stecker is coördinator van Modulair in Brugge, een publiek-privaat stadsvernieuwingsproject dat leegstand creatief wil invullen. Het is een initiatief van de stad Brugge en De Republiek, bekend van het gelijknamige café en Cinema Lumière.
‘Een paar jaar geleden zocht ik een geschikt pand in Brugge voor mijn craftbeerbrouwerij. Die zoektocht verliep moeizaam. Dus dacht ik: wellicht kampen er nog ondernemers met dit probleem. Hoe kunnen we die frustraties en hindernissen omzetten in kansen? Modulair is in de eerste plaats een matchmaker die leegstaande panden koppelt aan ondernemers, organisaties of kunstenaars die een specifieke plek zoeken. Daarnaast hebben we ook drie panden, waarin mensen een maand een pop-up kunnen openen. Het zijn plug and play-modules die we verhuren voor een democratische prijs: ideaal om een concept uit te testen zonder grote risico’s. Tot slot doen we ook maatwerk, waarbij we specifiek op zoek gaan voor een bedrijf of organisatie. Voor de Kringwinkel, die in het centrum een winkel zocht, konden we twee pop-uplocaties regelen. En nu vonden we ook een definitieve nieuwe plek voor hen.
Er zijn meer aanvragen dan er panden beschikbaar zijn. Onlangs organiseerden we zelfs speeddates met immokantoren, ondernemers en eigenaars om zo snel mogelijk een match te vinden. Brugge is als Unesco-werelderfgoed een unieke plek, die naast lokale bezoekers veel toeristen lokt. Misschien zijn we daarom bij de besten van de klas qua leegstand. Van alle handelspanden staat er maar een kleine zeven procent leeg, veel centrumsteden zitten rond vijftien procent.
Niemand wil op stoffige lege vitrines zitten kijken.
Als stad is het heel belangrijk hoe je omgaat met die leegstand. Je kunt natuurlijk gewoon leegstandsbelastingen heffen, maar je kunt er ook iets positiefs mee doen. Voor Bruggelingen zoals ik is het ook belangrijk dat er kwalitatieve zaken bij komen. Niemand wil op stoffige lege vitrines zitten kijken. Modulair wil bijdragen aan een fijnere stad door waardevolle initiatieven de juiste plek te geven. Daar wordt Brugge beter van. Veel projectontwikkelaars hebben panden die jarenlang leegstaan in afwachting van een bouwvergunning. Het is onze taak om de eigenaars te overtuigen om een pop-up of andere kwalitatieve invulling toe te laten in hun pand.
Het Pannenhuis, een oud hotel dat door een projectontwikkelaar is opgekocht, hebben we ingevuld als ontmoetingsplek voor buurtbewoners. In een leegstaand wassalon in Assebroek zit nu Krachtwerk: een praktijk voor pre- en postnatale krachttraining. En in het Zilverpand in Brugge organiseerden we Club Woester, het eerste initiatief in het oude winkelcentrum dat al jaren kampte met leegstand. Het werd een pop-upbar en social hub.
Wij zijn een non-profitorganisatie. Maar de dialoog met ondernemers is heel belangrijk: zij investeren in onze stad en in de werkgelegenheid. Wij helpen hen op een laagdrempelige manier vooruit, door een spilfiguur te zijn in de communicatie tussen verschillende stadsdiensten. Zo helpen we zowel ondernemers als eigenaars door de complexe wetgeving rond tijdelijke invullingen zodat ze het niet zelf moeten uitzoeken.’
