Omdat de vastgoedprijzen de pan uit rijzen hoeven woningen nog niet onbetaalbaar te worden. We vroegen aan een architect en een bankier enkele slimme tips om toch die aantrekkelijke woning te verwerven.

De prijs van het vastgoed is de laatste jaren flink gestegen. Die opwaartse trend was vrij voorspelbaar. Nadat de beurs enkele jaren geleden minder aantrekkelijk werd, groeide de belangstelling voor de bouwmarkt. Bovendien liepen onze prijzen achter op die in de buurlanden. Een inhaalbeweging was onvermijdelijk. Jonge mensen zonder veel spaarcenten en met een gemiddeld inkomen krijgen het moeilijker dan vroeger om een eigen woning te betalen. Twee specialisten met een ruime vastgoedervaring geven nuttige wenken. Sommige van hun suggesties krijg je te zelden te horen, omdat de makelaars die liever zelf gebruiken.

Architect Steven Winderickx

“Vooreerst vergeten we te gemakkelijk dat de vastgoedmarkt lang ondergewaardeerd was. Velen vonden het vanzelfsprekend dat je na het huwelijk snel je droomhuis kon bemachtigen. Maar vroeger liep dat ook niet van een leien dakje. Denk niet dat dit een verworven recht is of was. Onze ouders of grootouders hadden het ook moeilijk en vergeleken met de inkomens lagen de prijzen lang niet altijd gunstig. De lage prijzen in en rond de steden waren vooral een gevolg van de stadsvlucht in de jaren zeventig en tachtig, maar die is nu voorbij.”

“Als eerste tip raad ik de koper aan zelf meer de handen uit de mouwen te steken. Vooreerst moet je overal rondneuzen en niet alleen in de buurt waarvan je droomt. Het kan best dat je bijvoorbeeld een stuk goedkoper woont in een aangrenzend gebied. Zo is de stadsrand doorgaans minder prijzig dan het centrum. Op sommige plaatsen zijn de prijsstijgingen niet zo drastisch. Vooral kleine woningen zijn nogal duur. Ruimere panden zijn in verhouding minder prijzig. Maar je moet er wel een hogere som voor op tafel leggen, wat veel kandidaten afschrikt. Laten we even stilstaan bij de vraagprijs. Vroeger benaderde die ongeveer de verkoopprijs. Er werd weinig op afgedongen. Nu durven verkopers wel eens te overdrijven, vooral als het pand aantrekkelijk is en er in de buurt gebouwen voor veel geld worden verkocht. Dan denken ze meteen ook een hogere verkoopprijs te kunnen vragen. Dat is vanuit het standpunt van de verkoper een begrijpelijke gok.”

“Hoe moet de kandidaat-koper reageren ? Hij volgt de verkoop van het goed rustig op en durft zelf te bieden. Veel kopers zijn bang om serieus te discussiëren. Bel na een maand of twee en vraag hoe het komt dat zijn pand nog steeds te koop staat. Een vraag die een verkoper niet graag hoort. Vergeet vooral niet te vragen of de prijs gezakt is. Je zult die vraagprijs langzaam zien afnemen. Veel verkopers hopen hun zaak tegen de stille zomermaanden of tegen de winter te beklinken. Na twee tot drie maanden breekt het ogenblik aan om een serieus bod uit te brengen, dat mag dertig tot veertig procent lager liggen. Je hoeft niets te vrezen, je hebt het recht dat te doen. Deze procedure vraagt dus wat follow-up en lef. Misschien lukt het niet de eerste keer, maar wel een volgende keer. Velen haken te snel af.”

“Bovendien leer je ook veel als je de markt op de voet volgt. Je moet zelfs durven de verkoper op te bellen als het goed verkocht is. Vraag hem de prijs. Zo kun je je kansen een volgende keer beter inschatten. Laat je nooit ontmoedigen en besef dat je een woning niet als een auto koopt, door even door de showroom te stappen.”

“Kleine woningen zijn relatief duur. In de Brusselse regio hoest je voor een bescheiden rijtjeswoning al snel 200.000 à 250.000 euro op. Een paar jaar geleden kostten die panden maar de helft. In trendy buurten, waar iedereen zoekt, zullen de prijzen nog stijgen. Maar ik denk dat op de meeste plekken het plafond voorlopig is bereikt, een prijsverdubbeling zit er niet in. De iets duurdere categorie woningen is misschien aantrekkelijker. Nu komen er nogal wat kleine villa’s te koop tegen aantrekkelijke prijzen. Soms worden ze direct door de verkopers, zonder makelaar, aangeboden op het net. Veel mensen zoeken een traditionele woning met een klassiek grondplan en een tuin, daarvoor is de vraag snel groter dan het aanbod. Misschien kun je beter uitkijken naar een ongewoon pand, bijvoorbeeld een voormalige winkel met achterliggende opslagplaats. Dergelijke huizen zijn doorgaans een stuk ruimer. Omdat ze verbouwd dienen te worden en een wat ongewone indeling hebben, zijn ze minder in trek. In het beste geval is er een aparte ingang of kan die gecreëerd worden, waardoor je de winkelruimte en een flat apart kunt verhuren. Dat biedt mogelijkheden op een hogere lening.”

“Vooral creatieve lui, zoals jonge architecten, vallen voor dit soort panden. Zo kunnen ze ook hun werkruimte met een woning combineren. Wat ook weer fiscale voordelen biedt. Eventueel kun je een zeer groot gebouw kopen met verschillende kopers om het vervolgens te verdelen. Zulke gebouwen zijn in verhouding niet duur.”

“Ik raad jongelui aan om zo snel mogelijk iets te kopen en om zo min mogelijk te huren. Start met een bescheiden lening om een kleine studio te verwerven, het liefst voor je dertigste. Als het even kan, knap je die ruimte zelf op, waardoor je extra ervaring opdoet. Dat komt later best van pas. Wordt het flatje te klein, dan verkoop je het, want intussen is de kleine studio wellicht in waarde gestegen. Dat is je wisselgeld voor een nieuwe aankoop. Met die som geniet je bij de bank van een extra vertrouwen, wat belangrijk is voor de volgende lening.”

“Stel dat je rond je 25 iets kleins koopt, dat hoeft niet het huis van je dromen te zijn, want tien jaar later kun je het met winst verpatsen. Maar wie tot aan zijn 35 altijd heeft gehuurd, heeft tien jaar verlies. Hou er ook rekening mee dat je een hypothecaire lening fiscaal kunt afschrijven, wat lenen extra aantrekkelijk maakt. Wie om de 10 à 15 jaar van woning verandert en het vorige goed verhuurt of verkoopt, kan in dertig jaar drie woningen hebben gekocht. Je begint klein en verwerft daarna een doorsneehuis voor een gezin. Nadat de kinderen het huis uit zijn kun je weer overschakelen op iets kleiner. Zo bouw je een mooie spaarpot op die je eventueel in weer andere panden kunt investeren. Bovendien geniet je al die jaren van fiscale voordelen. Mijn principe is dus : leg aanvankelijk de lat niet te hoog en klim langzaam, zo hou je de leningen laag. Ofwel koop je een pand dat te verdelen valt.”

“Je kunt ook kiezen voor een nieuwbouw. Velen beweren dat die duur geworden is. De grond wel, een kleine lap kost al snel 200.000 à 300.000 euro. Maar voor het bouwen zelf is de prijs amper gestegen, doordat er nu snellere technieken worden aangewend. Een ruwbouw kan in enkele weken tijd worden gerealiseerd. De prijs van de ruwbouw is ongeveer die van tien jaar geleden. De afwerking is duurder. De mensen kiezen echter voor keukens van 25.000 euro alsof het niets is. Maar je kunt zo’n project ook in etappes aanpakken. Beperk je eerst tot de bouw en werk voorlopig af. Koop een keuken van 2500 euro. Stop niet alles vol elektronica, wacht daarmee. Overdrijf niet met lichtarmaturen, hou het bij basiscomfort. Naarmate je wat geld verdient, verbeter je de woning. Denk niet ‘ik bouw maar één keer, dus moet het goed zijn’. Dat is trouwens relatief, want die keuken, duur of goedkoop, is na vijftien jaar toch aan vernieuwing toe. Door in etappes te werken, kun je wel een groot pand bouwen zonder ineens alles te lenen.”

“Ten slotte wijs ik nog op een interessant fenomeen op de Spaanse vastgoedmarkt. Spanjaarden zijn blijkbaar dynamische kopers, ook de particulieren. De strategie werkt als volgt : iemand wil een appartement en koopt er niet één, maar verschillende. Vaak gaat het om een nieuwbouwproject. Als een project wordt opgestart, heeft de ontwikkelaar immers snel wat geld nodig voor zijn bankgaranties en verkoopt hij een paar units om de handel aan te wakkeren. Dus kun je interessant kopen. Je krijgt al snel een korting van 15 à 20 procent ! Zo’n durver koopt dan drie tot vier appartementen op plan en betaalt zijn voorschot. Naarmate de werken vorderen moet hij bijbetalen, door de dynamische instelling van de banken is dat geen probleem, ze schieten het geld voor. Als de ruwbouw is afgewerkt, verschijnen de twijfelaars die niet op plan durfden te kopen. Maar nu zien ze het gebouw wel zitten, en wensen toch zo’n appartement. Dat is intussen al 10 tot 15 procent meer waard. Op dat ogenblik verkoopt onze Spanjaard twee flats. Zodra het gebouw helemaal is afgewerkt, verkoopt hij de derde flat al met 50 tot 60 procent winst ! Zo koopt hij moeiteloos een eigen flat zonder geld te lenen. Zodra iemand de smaak te pakken hebben, investeert die opnieuw, maar in een duurdere wijk. Op die manier creëert de Spaanse vastgoedmarkt een eigen dynamiek. Dat is natuurlijk niet zonder risico. De Belg mag dan wel een baksteen in de maag hebben, maar van risico’s houdt hij niet. Een beetje conservatief zweert hij bij één huis met één lening.”

Bankier Ludo De Brabander (AXA-Brugge)

“Wie heeft er winst gemaakt bij het stijgen van de vastgoedmarkt ? Zij die al vroeger iets hadden gekocht. Jonge mensen die vijf à zes jaar geleden een klein eigendom, arbeiderswoning of flat verwierven tegen een betaalbare prijs kunnen nu, bij verkoop, een winst realiseren van 80.000 tot 100.000 euro. Op die manier genoten ze al die tijd een modale afbetaling die vergelijkbaar is met een doorsnee huur. Vijf jaar geleden betaalde je voor een bescheiden pand 75.000 à 100.000 euro. Opgeknapt klimt de vraagprijs daarvoor tegenwoordig op tot 180.000 euro. Voor hun eerste aankoop leenden ze 100.000 euro, neem aan een maandelijkse afbetaling van ongeveer 600 euro. Nu beschikken ze over een saldo van 100.000 euro. Dat wil zeggen dat ze door deze som te herinvesteren en met dezelfde afbetaling een som van ruim 200.000 euro kunnen besteden. Intussen verdienen ze wellicht ook iets meer, ze kunnen dus ook een iets hogere som lenen. Betalen ze 900 euro per maand, dan kunnen ze nog eens 50.000 euro extra ontlenen, wat het totale bedrag op 250.000 euro brengt. Zo kunnen ze uitkijken naar een betere categorie woningen. Voor die prijs koop je in sommige centra een halfopen bebouwing of een huis met een tuin in de stadsrand.”

“Dat systeem biedt extra voordelen. De klanten verkopen eerst hun woning en tekenen vervolgens de aankoopakte voor de nieuwe woning. In dit geval gaat het opnieuw om de aankoop van een eerste woning, waardoor ze genieten van verminderde registratierechten en de meeneembaarheid van de bij hun eerste aankoop betaalde registratierechten. Ze betalen dus bij elke transactie minder registratierechten voor zover het hun enige eigendom betreft. Daarbij komt er nog een voordeel. Namelijk dat bij de particuliere verkoop van een eigendom na minstens vijf jaar de gerealiseerde meerwaarde volledig belastingvrij is. Sinds vorig jaar is ook de fiscale aftrekbaarheid van de eerste woning gevoelig verbeterd. In het vorige systeem was er altijd beperkte fiscale aftrek mogelijk, maar waren de extra fiscale steunmaatregelen beperkt tot nieuwbouw- of renovatieprojecten. In het huidige systeem genieten alle types van woningen hetzelfde gunstige systeem, dat kan oplopen tot een voordeel van 2500 euro per belastingplichtige. Dus ook aankopen zonder meer komen in aanmerking voor een hogere aftrek. Wanneer een koppel samen een woning koopt, zullen ze elk 2500 euro fiscaal kunnen verrekenen gedurende de eerste tien jaar van hun krediet. Dit stemt ongeveer overeen met een terugbetalinglast voor een krediet van 100.000 euro. Dit voordeel omvat kapitaalsbetalingen, interestbetalingen en de schuldsaldoverzekering.”

“Je kunt ook op verschillende manieren lenen. In ons land is de zogenaamde bulletlening minder bekend, in tegenstelling tot in Nederland en Engeland. Bij dat systeem ben je niet verplicht om kapitaal af te betalen. Je betaalt dus enkel de interest. Het kapitaal kan worden afgelost wanneer je dat schikt. Dat is een aantrekkelijk systeem voor iemand die zijn tweede of derde woning koopt, omdat je dan je afbetaling kunt afstemmen op je huurinkomen. Voor een eerste woning is dat niet aan te raden, omdat de mensen doorgaans geneigd zijn te weinig kapitaal af te lossen. Ze vinden snel een reden om dit niet te doen. Voor iemand die wil investeren is dit systeem wel aantrekkelijk. Jonge mensen die een klein, vervallen pandje kopen om zelf op te knappen, kunnen dus hun inkomen niet overbelasten door enkel de interest op de lening te betalen. Zo hebben ze de handen wat vrij om te investeren in de renovatie. Als ze na vijf of meer jaren hun opgeknapte woning met winst verkopen dan rekenen ze gewoon af met de bank en storten het kapitaal terug.”

“Maar zij kunnen ook voor een ander systeem kiezen. Je kunt met de bank overeenkomen om pas over vijf jaar af te betalen, ook weer om tijdelijk wat financiële ademruimte te scheppen. Doorgaans kiezen mensen voor hun eerste woning niet voor een bulletlening, omdat ze niet zo houden van het risicogevoel. Deze lening is echter interessant voor wie al over een eigen inbreng beschikt. Deze lening biedt ook het voordeel dat het kapitaal in de loop der jaren minder zwaar ‘weegt’. Daarmee bedoel ik dat bijvoorbeeld de som van 150.000 euro over tien jaar minder ‘waardevol’ zal zijn. Door de inflatie verliest het geld aan waarde, je zult er minder mee kunnen kopen en het zal een minder grote inspanning zijn om het dan op te hoesten.”

“Maar je kunt bijvoorbeeld ook kiezen voor een halve bullet, waarbij een gedeelte van het kapitaal wordt terugbetaald. Er zijn eigenlijk veel systemen mogelijk. Zoals een lening op de langst mogelijke termijn voor het gedeelte van het kapitaal dat je fiscaal kunt aftrekken. Voor de rest leen je op een kortere periode. Op die manier behoud je maximaal de fiscale voordelen. Je leent bijvoorbeeld 100.000 euro op dertig jaar en de volgende 200.000 euro op vijftien jaar. Er zijn dus veel mogelijkheden waar weinig gebruik van wordt gemaakt, omdat veel mensen alleen die ene conservatieve formule kennen, net zoals hun ouders : een traditionele hypothecaire lening waarbij je interest en kapitaal aflost.”

Net verschenen : het Belgisch Budget Bouwboek bij Standaard Uitgeverij, 2voor5, een voorstelling van 100 projecten, zowel nieuwbouw als renovatie, die binnen een budget van 150.000 euro gerealiseerd werden. 504 p., 49,95 euro, ISBN 90-0222-259-7 (zie ook p. 26 : Budgetantwoorden)

Door Piet Swimberghe I Illustratie Inge Bogaerts I Foto’s Michel Vaerewijck