Enthousiast telt de klok op de website van Docks Bruxsel seconde per seconde verder af. Binnen 239 dagen opent het winkelcentrum in de Brusselse kanaalzone. Het project, dat eerst onder de naam Just Under The Sky door het leven ging, is daarmee het eerste van de drie shoppingcenters die hopen op een toekomst in Brussel en omgeving. Uplace en Mall of Europe (Neo) strijden nog voor de nodige vergunningen om hun projecten op te trekken in de rand van de hoofdstad.
...

Enthousiast telt de klok op de website van Docks Bruxsel seconde per seconde verder af. Binnen 239 dagen opent het winkelcentrum in de Brusselse kanaalzone. Het project, dat eerst onder de naam Just Under The Sky door het leven ging, is daarmee het eerste van de drie shoppingcenters die hopen op een toekomst in Brussel en omgeving. Uplace en Mall of Europe (Neo) strijden nog voor de nodige vergunningen om hun projecten op te trekken in de rand van de hoofdstad. Maar zoals het klokje in Brussel en omstreken tikt, tikt het elders allesbehalve. Ja, in groeimarkten openen nieuwe winkelcentra nog met veel succes. Maar in de Verenigde Staten tellen vele winkelcentra ondertussen de tijd af naar hun sluitingsdatum. De gloriedagen van de shoppingmalls lijken er voorbij. Terwijl zoveel Amerikaanse tieners hun tijd vroeger nergens liever sleten. Ook in ons land duiken regelmatig cijfers op die een weinig rooskleurige toekomst voor shoppingcenters voorspellen. De bezoekerscijfers nemen hier en daar af, en niet alle winkelruimtes raken even gemakkelijk gevuld. Is dit wel het klimaat om nog nieuwe winkelcentra in te openen ? "Misschien wel", stelt Gino Van Ossel, professor Retail & Trade Marketing aan Vlerick Business School. "Als je bijvoorbeeld tegen de eigenaars van Waasland Shopping Center zou zeggen dat er geen toekomst meer is voor shoppingcenters, lachen ze je waarschijnlijk vierkant uit", vermoedt hij. "Daar moeten winkels zelfs wachten tot er een plek vrijkomt." Behoorlijk wat Belgen zijn dan ook nog altijd verknocht aan winkelcentra. De vijftien grootste Belgische shoppingcenters lokten vorig jaar zo'n 89 miljoen bezoekers. Een van de redenen voor dat hoge aantal is dat Belgen hun wagen niet graag thuislaten, en er dus wel van houden vlakbij een hele resem winkels te parkeren. "Jonge gezinnen die in steden wonen, gebruiken vaker de (bak)fiets, maar de meeste gezinnen leven nu eenmaal buiten de stad. Zij zijn bovendien ook gewend om naar baanwinkels zoals JBC te gaan, dus kiezen ze al snel voor winkels met veel parkeergelegenheid", aldus Van Ossel. Al is dat niet de enige bestaansreden voor nieuwe shoppingcenters. Amerikanen zijn tenslotte ook tuk op hun auto's, maar laten bepaalde winkelcentra toch links liggen. "Het is een bepaald soort shoppingcenters dat in de Verenigde Staten de deuren moet sluiten", nuanceert Van Ossel. "Voor kleinere spelers of spelers die een te klein gebied aanspreken, is er geen plaats meer." Dat is volgens hem in België niet anders. Dat Waasland Shopping Center het zo goed doet, is dus onder andere te danken aan de ligging, ver genoeg van grote stadscentra. Dat belooft voor Docks Bruxsel, dat wordt opgetrokken op wandelafstand van de Brusselse Nieuwstraat. Toch ziet Van Ossel dat niet als een probleem. "We vergeten wel eens hoe groot Brussel is. Docks zal een publiek kunnen bedienen dat nu veel verder moet rijden om pakweg een winkel van Media Markt te bezoeken. Maar er van heinde en verre voor naar Brussel afzakken ? Dat zullen consumenten waarschijnlijk niet doen." Goed nieuws voor Docks Bruxsel, maar het project staat, net als andere shoppingcenters, voor nog wel wat andere uitdagingen. Winkelcentra zijn bijvoorbeeld heel klimaatgevoelig. Een warme, droge zomer doet de bezoekersaantallen meteen serieus krimpen. Als de klimaatverandering België meer warme dagen brengt, heeft dat dus een grote impact. Al kunnen de extra regendagen als gevolg van de klimaatverandering die mogelijk compenseren. Zowel Docks, Uplace als Mall of Europe kiezen alvast voor een gebouw met veel natuurlijk licht en groenruimte, onder andere om ook bij mooi weer voldoende klanten te trekken. Ook de terreurdreiging zorgt ervoor dat shoppingcenters zich moeten aanpassen aan een nieuwe wereld. Als consumenten wordt aangeraden om weg te blijven op plaatsen waar veel mensen samen zijn, verdwijnen winkelcentra al snel van de lijst met te bezoeken locaties. "Al vergeten mensen dat snel, hoor", verzekert Van Ossel. "Zelf dacht ik dit jaar niet naar de kerstmarkt in Brussel te gaan vanwege de terreurdreiging. Maar ik ben er toch weer beland." Wat echt maakt of een winkelcentrum kans op slagen heeft, is volgens Jorg Snoeck, oprichter van RetailDetail, eerder de maatschappelijke functie van het project. "Alleen winkelen, daarvoor komen mensen hun huis niet meer uit. Dat kunnen ze evengoed online doen", meent hij. "Shoppingcenters moeten dus zorgen dat ze veel meer te bieden hebben. Klanten willen er evengoed kunnen fitnessen als naar het kantoor van hun ziekenfonds gaan. Ze willen dus eigenlijk dat winkelcentra evenveel bieden als een stad." De drie nieuwe shoppingcenters spelen in op die trend door bijvoorbeeld heel wat - exclusieve - restaurants, een bioscoop en andere ontmoetingsplekken te voorzien. En ze lijken allemaal te gruwen van het woord 'shoppen', ze spreken liever over 'beleven'. Al kunnen ze daar voorlopig nog niet iedereen mee overtuigen. "Als Uplace zegt dat het een stad op zich wordt, stel ik me daar vragen bij", vertelt Johan Vanhaverbeke, docent consumentengedrag aan de KU Leuven. "Het zal volgens mij toch een hypermoderne, afgeborstelde omgeving blijven. Zelfs als ze erin slagen op een echte stad te lijken, moeten shoppingcenters tegen een enorm vooroordeel vechten. Mensen hebben een bepaald idee van een shoppingcentrum en het is heel moeilijk om hen daarvan af te brengen. Als ze moeten kiezen tussen een kunstmatige stad of een echte stad - waar ze bij hun kapper kunnen langsgaan en binnenspringen in een brasserie - zullen veel mensen kiezen voor die laatste." Uit studies van Uplace blijkt dat het overgrote deel van de ondervraagden uitkijkt naar het project. Toch zijn de meeste retailspecialisten het erover eens dat er in de Brusselse rand geen plaats is voor én Uplace én Mall of Europe. Wie eerst is, haalt het, want winkels en investeerders zitten niet te wachten op twee winkelcentra zo dicht bij elkaar. "De tijd zal het uitwijzen", reageert Bram Thomas, Chief Operating Officer van Uplace. "Tussen 2000 en 2030 zal de bevolking in de regio Brabant-Brussel toenemen met 600. 000 inwoners. Daardoor komt er in de Brusselse noordrand elke drie jaar extra winkelpotentieel bij ter grootte van een winkelgebied zoals Mechelen of Kortrijk. De koek om te verdelen tussen de winkelcentra wordt dus ook groter." Ook Michel Dessolain van Mall of Europe is niet bang. "In onze marktstudies hebben we altijd rekening gehouden met Docks Bruxsel en Uplace", zei hij recent in Trends. "De dichtheid van shoppingcenters in Brussel is een van de laagste in Europa. In Brussel heb je vandaag City2, Westland, Woluwe en eventueel ook Basilix. Dan heb je het zowat gehad. Er is nog plaats voor op zijn minst drie of vier shoppingcenters in het Brusselse. Zonder probleem." Of er nu één, twee of drie winkelcentra bijkomen in Brussel en omgeving : wie tegenwoordig mensen weg wil lokken van de Zalando's en Amazons van deze wereld zal sterk uit de hoek moeten komen. Dat hebben ook de steden begrepen. "Amazon verkoopt tegenwoordig zelfs luiers. Wie dus nog uit winkelen gaat, wil echt iets speciaal vinden", zegt Van Haverbeke. Dat speciale element aanbieden is niet eenvoudig. "Zeker niet omdat mensen gewend zijn op het internet producten te vinden die precies bij hen passen. Daardoor willen ze zich nergens nog een van de vele consumenten in de massa voelen."Steden spelen daar volgens Van Haverbeke slim op in door pop-upwinkels te openen en foodtrucks uit te nodigen. Met Kopenhagen als een van de voorlopers. Daar vind je bijvoorbeeld een plantenwinkel die alleen cactussen verkoopt of een ijszaak waar ze de gekste smaken bereiden terwijl je erop staat te kijken. Andere winkeliers delen dan weer een magazijn buiten de stad en leggen shuttlebussen in om mensen de rest van hun collectie te laten ontdekken. Al zal dat belevingselement volgens Thomas bij Uplace niet anders zijn. Juweliers zullen er hun producten voorstellen in hologrammen, een winkel voor hoorapparaten wordt ingericht als de binnenkant van een oor en wie een jeans wil kopen, ziet in Uplace live hoe die de juiste washing krijgt. "We hebben in de contracten met onze retailers vastgelegd dat ze een vernieuwend concept moeten brengen", verklaart Thomas. Ook Docks Bruxsel is op zoek naar winkels die iets extra doen, maar heeft het voorlopig iets moeilijker om die te vinden. "Het klopt dat we vooral grote merken zoals Superdry, River Woods, IKKS en Zara aantrekken", geeft Olivier Weets toe, verantwoordelijke voor Docks Bruxsel bij vastgoedontwikkelaar Equilis. "Door de crisis kunnen handelaars met andere concepten voorlopig moeilijker intekenen." Docks Bruxsel wist ondertussen wel een nieuw attractiepark te strikken. Daarmee doet het precies wat detailspecialisten aanraden. "Je moet transformeren tot een pretpark, of je nu een winkelcentrum of een stadscentrum bent", vat Jorg Snoeck van RetailDetail het samen. Bovendien ziet Snoeck hoe steden steeds vaker de trucs van shoppingcenters inzetten om mensen naar de winkelstraten te leiden. "Shoppingcenters hebben bijvoorbeeld vaak een kalender met activiteiten. De Zomer van Antwerpen speelt daar al goed op in." Ook steden zoals Mechelen en Leuven kwamen de voorbije jaren met De Zomer is van Mechelen en Het Groot Verlof al met een volledig zomerprogramma. Al te letterlijk moeten steden en winkelcentra de tip om een pretpark te worden dus niet nemen. "Er zijn er altijd die overshooten", merkt Van Ossel op. "In Dubai is er bijvoorbeeld een skipiste in een shoppingcentrum. Zover moet het hier niet gaan ; noch steden, noch winkelcentra moeten plots een achtbaan aanleggen. In Londen werkt een reuzenrad misschien het hele jaar door, bij ons is zoiets alleen leefbaar gedurende een bepaalde periode, zoals eindejaar." Door Sjoukje Smedts & illustratie Leen Van Hulst